Oude Baan 88 - Dongen

1.1 Aanleiding en doel bestemmingsplan

Aan de Oude Baan 88 in Dongen staat een voormalig schoolgebouw. Een deel daarvan (vanaf de straat gezien de verdieping aan de linkerzijde) is thans in gebruik als Turks Cultureel Centrum. De overige delen staan momenteel leeg. Het gebouw is gemeentelijke eigendom. De gemeente is voornemens om het te verkopen in de huidige staat, met ruimere gebruiksmogelijkheden dan het geldende bestemmingsplan Zuid en West Dongen biedt (zie hierna). Om de functiewijziging mogelijk te maken, is onderhavig bestemmingsplan 'Oude Baan 88 - Dongen' opgesteld.

De globale ligging van het plangebied in Dongen is aangeduid in figuur 1.1.

Figuur 1.1. Globale ligging plangebied

1.2 Het geldend bestemmingsplan

Het plangebied is juridisch-planologisch geregeld in het bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen' (2010) en heeft daarin de bestemming Maatschappelijk. Het gebouw valt in een bouwvlak waarin ook de aangrenzende basisschool is geregeld (zie figuur 1.2.). Met aanduidingen zijn voorts de maximum bouwhoogte en een maximum bebouwingspercentage geregeld.

Figuur 1.2. Fragment verbeelding geldend bestemmingsplan Zuid en West Dongen (links analoog, rechts digitaal)

1.3 Opzet plantoelichting

De opbouw van de toelichting op dit bestemmingsplan is als volgt.

• In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en de ontwikkeling toegelicht.
• Hoofdstuk 3 omvat de toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het relevante beleidskader, de ruimtelijke, planologische en milieuaspecten.
• In hoofdstuk 4 is een toelichting gegeven op de bestemmingsregeling (verbeelding en regels).
• In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.
• In hoofdstuk 6 zijn de resultaten van de inspraak- en overlegprocedure opgenomen.

2.1 Analyse plangebied en omgeving

Het schoolgebouw bestaat uit twee bouwmassa's. Het grootste deel is gebouwd in twee bouwlagen met kap en aan de westzijde heeft het gebouw één bouwlaag met kap. Het voormalig schoolgebouw is geen object van cultuurhistorisch belang of betekenis (zie paragraaf 3.6).

Het plangebied ligt in een wat oudere uitbreidingswijk van Dongen. De Oude Baan is een historische, doorgaande weg tussen twee rustige woonbuurten. Ten zuiden van het plangebied bevinden zich andere gebouwen van de basisschool St. Jan. Die gebouwen zijn nog in gebruik. Het schoolplein ligt direct achter het voormalige schoolgebouw. Op enkele meters van het gebouw is tijdelijk een circa 1 meter hoog hekwerk geplaatst ten behoeve van de voormalige peuterspeelzaal.

Parkeren ten behoeve van het (voormalige) schoolgebouw vindt plaats vóór het gebouw. Langs de Oude Baan zijn 13 parkeerplaatsen aanwezig (haaks georiënteerd op de rijbaan).

Figuur 2.1. Gebouw gezien vanaf de Oude Baan

2.2 Projectbeschrijving

Het Turks Cultureel Centrum is ondergebracht op de bovenverdieping van het linkerdeel (vanaf de straat gezien) van het gebouw. Hierin wordt geen verandering voorzien. De benedenverdieping die nu leeg staat, kan ook in gebruik worden genomen als kantoorruimte. Het lagere rechtergedeelte (vanaf de straat gezien) kan worden omgezet in een woning. Een en ander is weergegeven in figuur 2.2. Op de begane grond van de woning worden aan de zijde van het schoolplein een bergruimte en een keuken gecreëerd. De bergruimte is te benaderen van binnenuit en via de oorspronkelijke ingang op de kop van het gebouw. Aan de voorzijde wordt een nieuwe hoofdtoegang met een hal gerealiseerd. Op de 1e verdieping worden 3 slaapkamers en een badkamer gemaakt. In het schuine dak wordt boven elke ruimte een dakvenster aangebracht.

Figuur 2.2. Mogelijk toekomstig gebruik

2.3 Planologische verantwoording

Het verruimen van de gebruiksmogelijkheden en het beoogde hergebruik van een gedeelte van het pand als woning is planologisch gewenst. Het geeft invulling aan het streven van de overheid naar een duurzame verstedelijking (zuinig ruimtegebruik), dat is vastgelegd in artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

De ontwikkeling past binnen het ruimtelijk beleidskader van de provincie en de gemeente (zie hoofdstuk 3) en er zijn geen onoverkomelijke milieubelemmeringen voor de beoogde ontwikkeling (zie eveneens hoofdstuk 3). De ontwikkeling is financieel uitvoerbaar.

3.1 Beleidskader

Het relevante beleidskader voor de beoogde ontwikkeling is weergegeven in tabel 3.1. In de tweede kolom van de tabel zijn de relevante beoordelingsaspecten uit de beleidsdocumenten weergegeven en in de derde kolom is de afweging hiervan weergegeven.

Tabel 3.1. Overzicht beleidskader en toetsing

overheid en kader	beoordelingaspect	afweging
Rijk
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)	Verstedelijkings- en landschapsbeleid laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei geënt op het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen.	Zie hierna

overheid en kader	beoordelingsaspect		afweging
Provincie Noord Brabant
Structuurvisie Ruimtelijke ordening Noord-Brabant (2011)	In het stedelijk concentratiegebied wordt de verstedelijkingsbehoefte opgevangen.		Dongen is aangewezen als stedelijk concentratiegebied.
	Binnen de stedelijke structuur zijn ambities geformuleerd: 1. Concentratie van verstedelijking. 2. Inspelen op demografische ontwikkelingen. 3. Zorgvuldig ruimtegebruik. 4. Meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit. 5. Betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur.		De beoogde ontwikkeling voorziet in hergebruik van een gebouw. Dat past in de ambitie van zorgvuldig ruimtegebruik.
	Woningbouw dient regionaal te worden afgestemd.		Er wordt ten hoogste één woning toegevoegd. In de regionale woningbouwplanning is hiervoor voldoende ruimte.
Verordening ruimte Noord-Brabant	Beoogde nieuwbouw moet aansluiten op de afspraken genoemd in de gemeentelijke woningbouwplanning.		De beoogde ontwikkeling past binnen deze gemeentelijke woningbouwplanning (zie onderstaande tabel met toelichting op de gemeentelijke woningbouwplanning).

overheid en kader	beoordelingsaspect	afweging
Gemeente Dongen
Dongense Woonvisie 2011-2022	De visie doet de aanbeveling om een accent te leggen op de versterking van de identiteit van de wijken en de instandhouding of versterking van de diversiteit aan woonmilieus.	De nieuwe woning wordt gerealiseerd in een bestaand gebouw. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de instandhouding van de identiteit van de wijk.
Welstandsnota Gemeente Dongen (2004)	Het beleid is enerzijds gericht op het behouden en versterken van diversiteit in bebouwing en uiterlijk en anderzijds op het aanmoedigen van contrasten.	Het uiterlijk van het gebouw wijzigt nauwelijks. Het aspect is daarmee niet relevant.
Woningbouwplanning	De gemeente beschikt over een door de provincie goedgekeurd woningbouwprogramma, dat in de periode 2012-2022 voorziet in de bouw van in totaal 1.122 woningen.	Er wordt ten hoogste één woning toegevoegd. In de regionale woningbouwplanning is hiervoor voldoende ruimte.

Conclusie

Het verruimen van de gebruiksmogelijkheden en het realiseren van een woning in het voormalig schoolgebouw past binnen het geldende rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid.

3.2 Verkeer en parkeren

Verkeersontsluiting en verkeersveiligheid

De locatie is goed en veilig bereikbaar voor auto- en fietsverkeer. Fietsen geschiedt op de rijweg. De verkeersintensiteiten zijn dusdanig gering dat dit geen probleem is. Op de Oude Baan geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

De verkeersgeneratie voor het toekomstig gebruik is bepaald aan de hand van kencijfers uit CROW publicatie 317 (2012). De ontwikkeling ligt binnen een matig stedelijke omgeving (bron: CBS) in het restgebied van de bebouwde kom. Op basis daarvan gelden voor de verschillende functies de volgende verkeersgeneratiecijfers.

Tabel 3.2. Verkeersgeneratiecijfers per 100 m2 bvo

	minimaal	maximaal	gemiddeld	aantal	verkeersgeneratie*
kantoor zonder baliefunctie	6,3	8,1	7,2	250 m2 bvo	18
kantoor met baliefunctie	12,4	14,8	13,6	250 m2 bvo	34
woning	6,7	7,5	7,1	1 woning	7

*afgerond op hele getallen

Vanuit de betreffende publicatie is voor een cultureel centrum geen kencijfer bekend. Ook is er geen functie opgenomen die vergelijkbaar is. De verkeersgeneratie is daarom berekend aan de hand van de berekende parkeerbehoefte voor de ontwikkeling. Deze berekening is verderop in deze paragraaf opgenomen. Daaruit blijkt dat voor het cultureel centrum 5 parkeerplaatsen nodig zijn. Uitgaande van een volledige bezetting van deze parkeerplaatsen, een turnover van twee per parkeerplaatsen en twee ritten per voertuig, bedraagt de verkeersgeneratie van het cultureel centrum 20 mvt/etmaal (5*2*2=20). Dit leidt tot een totale verkeersgeneratie van circa 80 mvt/etmaal.

Wanneer deze verkeersgeneratie wordt afgezet tegen de verkeersgeneratie van de oude functie van het gebouw dan blijkt een lichte toename. Deze toename leidt, door de zeer geringe omvang, echter niet tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Voor de berekening van de verkeersgeneratie van de basisschool kan worden uitgegaan van een ligging het restgebied van de bebouwde kom. Per 10 kinderen wordt een verkeersgeneratiecijfer van 6,4 gehanteerd. Uitgaande van 3 lokalen met gemiddeld 24 kinderen betekent dit circa 72 kinderen. De verkeersgeneratie bedraagt dan 46 mvt/weekdagetmaal (72/10*6,4). Uitgaande van een omrekenfactor van 1,4 voor een werkdag bedraagt de verkeersgeneratie dan circa 65 mvt/werkdagetmaal.

Conclusie

Het voorgenomen andere gebruik van het voormalige schoolgebouw zorgt niet voor een toename van het verkeer op de Oude Baan.

Parkeren

Als gevolg van de ontwikkelingen zal de parkeerbehoefte wijzigen. Bij het bepalen van de parkeervraag gaat de gemeente Dongen uit van de parkeerkencijfers uit CROW publicatie 317 (Parkeerkencijfers – Basis voor parkeernormering, 2012). Alleen voor het cultureel centrum is de voorgaande publicatie

182 (Parkeerkencijfers – Basis voor parkeernormering, 2008) gehanteerd omdat in de publicatie 317 voor een cultureel centrum geen kencijfer bekend is. Ook is er geen functie opgenomen die vergelijkbaar is.

De kencijfers van CROW zijn onder andere afhankelijk van de stedelijkheid van de gemeente en de ligging van de functie in de gemeente. Dongen is volgens CBS een matig stedelijke omgeving [statline.cbs.nl]. Aangezien de locatie aan de rand van Dongen ligt valt de locatie in de categorie rest bebouwde kom van CROW. CROW hanteert minimale en maximale kencijfers om per functie de parkeerbehoefte te berekenen. Uitgegaan is van het gemiddelde omdat het autobezit in Dongen in vergelijking met andere gemeenten met een matig stedelijke omgeving gemiddeld is. Voor het toekomstige gebruik worden de volgende parkeerkencijfers gehanteerd:

Tabel 3.3. Parkeerkencijfers per 100 m2 bvo

	minimaal	maximaal	aantal (m2 bvo of woningen)		maximale parkeerbehoefte
cultureel centrum	1,0	3,0	250		5
kantoor zonder baliefunctie	1,8	2,3	250		5,8
kantoor met baliefunctie	2,6	3,1	250		7,8
woning (hoek)	1,5	2,3	1		2,3

Uitgangspunt is dat de bovenkant van de bandbreedte wordt aangehouden, tenzij hier zwaarwegende argumenten voor zijn kan hiervan worden afgeweken. In het parkeerkencijfer voor de woning is rekening gehouden met bezoekersparkeren (0,3 parkeerplaatsen per woning).

Afhankelijk of op de begane grond een kantoor met of zonder baliefunctie komt, bedraagt de parkeerbehoefte 13 tot 15 parkeerplaatsen. Daarmee zijn vraag en aanbod ongeveer in evenwicht.

Conclusie

Het voorgenomen andere gebruik van het voormalige schoolgebouw zorgt naar verwachting niet voor een extra parkeerbehoefte. Het aantal parkeerplaatsen vóór het gebouw is toereikend.

3.3 Milieuzonering en omliggende functies

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de realisering van de woningen (milieugevoelige functies):

• een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de eventueel in de omgeving aanwezige bedrijven/inrichtingen.

Om in dit bestemmingsplan de belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat en de bedrijfsvoering goed mee te nemen wordt voor dit plan gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden die gehanteerd worden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Naarmate de milieubelasting van de activiteiten groter is, wordt uitgegaan van een grotere richtafstand. In geval van een omgevingstype 'gemengd gebied' mag worden uitgegaan van een kleinere richtafstand.

De richtafstanden vormen een eerste indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende activiteiten worden gesitueerd. Bouwen binnen de richtafstanden is eveneens aanvaardbaar, indien uit onderzoek blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening waarbij milieuhinder voorkomen wordt.

Onderzoek

In paragraaf 2.2 is de toekomstige situatie beschreven. Het aspect bedrijven en milieuzonering is voor wat betreft deze ontwikkeling tweeledig. Er dient zowel gekeken te worden naar het effect van de ontwikkeling op omliggende woningen, als het effect van omliggende milieuhinderlijke functies op de te realiseren woning.

De dichtstbijzijnde woningen liggen aan de Oude Baan, direct tegenover het voormalige schoolgebouw, op circa 25 meter afstand. Voor de kantoorfunctie is in de VNG-publicatie een richtafstand vermeld van 10 meter ten opzichte van woningen in een rustige woonwijk. Aan deze richtafstand wordt ruimschoots voldaan.

Ten zuiden van het plangebied, direct tegen het plangebied, bevindt zich de bassischool St. Jan (zie paragraaf 2.1). Voor een basisschool geldt conform de VNG-publicatie een richtafstand van 30 meter ten opzichte van woningen in een rustige woonwijk. Het maatgevende aspect is hierbij geluid, de overige aspecten zijn niet significant. De te realiseren woning is echter niet aan te merken als een woning in een rustige woonwijk, aangezien de woning onderdeel uitmaakt van het gebouw waar ook maatschappelijke functies mogelijk zijn. Voor woningen in een gemengd gebied geldt een richtafstand van 10 meter. Ook hieraan wordt niet voldaan. Er kan echter gesteld worden dat het de keuze van de bewoners is om ter plaatse te gaan wonen op zeer korte afstand van (het schoolplein van) de school. Daarnaast is de basisschool alleen in de dagperiode geopend en zal de geluidbelasting ten gevolge van de school ook alleen op de begane grond worden getoetst. Indien gewenst kan op de plaats van het huidige hekwerk met behulp van een gesloten erfafscheiding het geluid worden gereduceerd. Het maatgevende aspect zal het buitenspelen van de kinderen zijn. Dit zijn kortstondige activiteiten.

Conclusie

Het toekomstig kantoor ligt op voldoende afstand van bestaande woningen. Deze woningen vormen dan ook geen belemmering.

Aan de richtstand ten opzichte van het schoolplein van basisschool St. Jan wordt niet voldaan. Met behulp van een gesloten erfafscheiding kan het geluid worden gereduceerd. Omdat het geluid zich beperkt tot overdag (de openingstijden van de school) en de geluidbron kortstondig is (buitenspelen) kan gesteld worden dat er sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat. Het is bovendien de vrijwillige keuze van toekomstige bewoners om hier te gaan wonen.

3.4 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek

Conform de risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicorelevante inrichtingen aanwezig zijn. Tevens geldt dat er geen sprake is van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen.

Conclusie 

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.5 Kabels, leidingen en straalverbindingen

Binnen het plangebied en in de directe omgeving daarvan zijn geen planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen aanwezig.

3.6 Cultuurhistorie en archeologie

Cultuurhistorie

Beleid

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Toetsingskader

De provincie Noord-Brabant beschikt over een cultuurhistorische waardenkaart. Daarop is alle cultuurhistorische informatie op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau vermeld. Belangrijke bronnen die aan de kaart ten grondslag liggen, zijn de Bonnekaarten of Bonnebladen. Door de schaal en gedetailleerde weergave zijn ze bij uitstek de bron van informatie voor de bestudering van het Nederlandse landschap in van de late negentiende en vroege twintigste eeuw.

Toetsing / beoordeling

Op de Bonnekaart voor Dongen is de Oude Baan terug te vinden als een oude verbindingsweg tussen het huidige centrum van Dongen en Tilburg. Het wegtracé is sindsdien iets aangepast, maar de historische geografie (lijn) is nog goed aanwezig. De herontwikkeling heeft geen consequenties voor de Oude Baan. Voor het overige zijn er geen cultuurhistorische waarden die voor de beoogde ontwikkeling van belang zijn. Het voormalig schoolgebouw is geen object van cultuurhistorisch belang of betekenis.

Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering of aandachtspunt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Figuur 3.1. Fragment cultuurhistorische waardenkaart Noord-Brabant (Bonnekaart)

Archeologie

Archeologische beleidsadvieskaart gemeente Dongen 2011

De archeologische beleidskaart is vastgesteld door de gemeenteraad op 10 februari 2011 en moet gelezen worden in relatie tot de vastgestelde Erfgoedverordening.

Voor gebieden met op de AMK en IKAW een middelhoge of hoge verwachtingswaarde is het uitgangspunt dat onderzoek wordt uitgevoerd als ruimtelijke ingrepen worden uitgevoerd of gepland die de eventuele archeologische waarden kunnen aantasten. Archeologisch onderzoek is nodig bij gebieden groter dan 100 m2 en bij een diepte van meer dan 50 cm.

Toetsingskader

Op de gemeentelijke beleidsadvieskaart zijn de gronden aangeduid met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Indien voor deze gronden een bodemingreep dieper gaat dan 0,5 meter min maaiveld en het planoppervlak is 100 m2 of meer dan is een omgevingsvergunning verplicht.

Figuur 3.2. Fragment Archeologische beleidskaart

Toetsing / beoordeling

Omdat het initiatief alleen een functiewijziging met zich mee brengt en verder geen bouwwerkzaamheden of grondverstoringen in de bodem zijn voorzien, is archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.

Conclusie

In dit bestemmingsplan wordt een archeologische dubbelbestemming opgenomen. Het aspect archeologie is echter niet van belang voor de beoordeling van de voorgenomen ontwikkeling.

3.7 Bodem

Algemeen

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient de bodemkwaliteit ter plaatse te worden onderzocht. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. In de Wet bodembescherming is bepaald dat, indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Onderzoek

De ontwikkeling van de kantoorfunctie en de woning voorziet in een functiewijziging van het huidige plangebied. Ten gevolge van de functiewijziging worden echter geen gebouwen gesloopt en/of nieuwe bebouwing gerealiseerd. De woning wordt in het bestaande pand gerealiseerd evenals de kantoorfunctie. Voor zover bekend zijn er ter plaatse geen bodemverontreinigingen, of hebben er geen bodembedreigende activiteiten plaatsgevonden. De bodem ter plaatse is daarmee onverdacht voor bodemverontreinigingen.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

3.8 Water

Waterbeheer en watertoets

De watertoets is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf is overleg gevoerd met de waterbeheerder. Het waterschap heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben over de waterhuishoudkundige aspecten van het plan en heeft een positief wateradvies afgegeven.

 

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, alle met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan 2010-2015

Waterschapsbeleid

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente. Het gaat dan om het waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer, de waterkeringzorg, waterzuivering, het grondwaterbeheer, het waterbodembeheer en vaak ook het scheepvaartbeheer.

Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het waterbeheersplan 2010-2015, dat is afgestemd op Europees, nationaal en provinciaal beleid. Speerpunten uit het waterbeheerplan zijn veiligheid, droge voeten, voldoende water, gezonde natuur, schoon water, genieten van water en het waterschap als calamiteitenorganisatie.

Het waterschap heeft in een toetsingskader RO “De ruimte blauw geordend” aangegeven wat de ruimtelijke consequenties zijn van het waterbeleid.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel hydraulische randvoorwaarden 2009'.

Huidige situatie

Bodem en grondwater

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit zwaklemig fijnzand. Er is sprake van grondwater trap VI. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand varieert tussen 0,4 en 0,8 m beneden maaiveld en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand op meer dan 1,2 m beneden maaiveld ligt.

Waterkwantiteit

In het plangebied liggen geen watergangen. Daarnaast ligt het plangebied niet in een grondwaterbeschermingsgebied.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet in de kern-/beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is in de huidige situatie aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Waterkwantiteit

Ten gevolge van de ontwikkeling worden er geen gebouwen gerealiseerd en wordt dus ook niet voorzien in extra oppervlakteverharding. Watercompenserende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling is niet van invloed op de waterveiligheid in het plangebied.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Vanuit de woningen wordt een gescheiden stelsel aangelegd. Hiermee kan worden aangesloten op een gescheiden rioolstelsel wanneer in de toekomst het bestaande gemengde rioolstelsel wordt vervangen. (Een besluit daartoe is overigens nog niet genomen.) Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Toepassing bouwmaterialen

Om het hemelwater schoon te houden wordt gebruik gemaakt van milieuvriendelijke bouwmaterialen en worden uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC vermeden.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

3.9 Ecologie

Regelgeving

In deze paragraaf wordt de ontwikkeling – wat ecologie betreft – getoetst aan de Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming) en de Flora- en faunawet (soortbescherming). Voor zover de beoogde ontwikkelingen en het toetsingskader ecologisch onderzoek noodzakelijk maken, zijn de uitkomsten en de conclusies in deze paragraaf weergegeven.

Gebiedsbescherming

Toetsing Natuurbeschermingswet 1998 en Ecologische Hoofdstructuur

Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Dongen en vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura-2000. De planlocatie maakt ook geen deel uit van de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur. Gebiedsbescherming is daarom niet aan de orde.

Soortenbescherming

Regelgeving

De Flora- en faunawet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De Flora- en faunawet is in zoverre voor het initiatief van belang, dat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het initiatief niet in de weg staat.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

In de directe omgeving zijn geen gebieden aanwezen of aangemeld die vallen onder de Natuurbeschermingswet 1998 of de ecologische hoofdstructuur.

Soortbescherming

De ontwikkeling betreft de functiewijziging van de bestaande bebouwing van enkel maatschappelijk naar maatschappelijk, een kantoorfunctie en een woning. Ten gevolge van deze ontwikkeling vinden er geen sloop of bouwwerkzaamheden plaats. Daarmee heeft de ontwikkeling geen negatief effect op beschermde plan- en diersoorten.

Conclusie

Wat de gebiedsbescherming betreft wordt geconcludeerd dat zowel de Natuurbeschermingswet 1998 als de Ecologische hoofdstructuur geen beletsel vormen voor de ontwikkeling.

Er is geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet vereist. Hierbij dient wel gewerkt te worden volgens de principes van zorgvuldig handelen en mogen broedvogels niet verstoord worden.

3.10 Wegverkeerslawaai

Toetsingskader

Op grond van de Wgh bevinden zich langs alle wegen geluidzones, met uitzondering van woonerven en 30 km/h-gebieden. De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidniveau over een etmaal.

30 km/h wegen

Zoals gesteld zijn wegen met een maximumsnelheid van 30 km/h of lager op basis van de Wgh niet-gezoneerd. Akoestisch onderzoek zou achterwege kunnen blijven. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk te worden gemaakt of er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Indien dit niet het geval is, dient te worden onderbouwd of maatregelen ter beheersing van de geluidbelasting aan de gevels noodzakelijk, mogelijk en/of doelmatig zijn. Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de geluidbelasting wordt bij gebrek aan wettelijke normen aangesloten bij de benaderingswijze die de Wgh hanteert voor gezoneerde wegen. Vanuit dat oogpunt wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB als richtwaarde gehanteerd en geldt de maximale ontheffingswaarde van 63 dB als maximaal aanvaardbare waarde.

Aftrek ex artikel 110g Wgh

Krachtens artikel 110g van de Wgh mag het berekende geluidniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Voor wegen met een snelheid lager dan 70 km/h geldt een aftrek van 5 dB. Op de hierna vermelde geluidbelasting op de gevel is deze aftrek conform artikel 3.4 uit het Reken- en Meetvoorschrift toegepast.

Onderzoek

Het plangebied ligt niet binnen de geluidzone van een gezoneerde weg. Op basis van jurisprudentie is voor woonerven en 30 km/u-wegen ook akoestisch onderzoek nodig. Zodoende is voor de niet-gezoneerde weg de Oude Baan, direct aanliggend aan het plangebied, onderzoek uitgevoerd

Verkeersgegevens

Ten behoeve van dit onderzoek zijn verkeersgegevens noodzakelijk voor het jaar 2025. De verkeersintensiteiten voor de Oude Baan zijn afkomstig van het verkeersmodel van de gemeente Tilburg prognosejaar 2007. Voor de verkeersintensiteiten van 2025 zijn de verkeersintensiteiten van het prognosejaar 2007 opgehoogd met een autonome verkeersgroei van 1% per jaar.

Voor het akoestisch onderzoek zijn weekdagintensiteiten benodigd. In het verkeersmodel zijn werkdagintensiteiten opgenomen. Voor het omrekenen naar weekdagintensiteiten is een standaard omrekenfactor gehanteerd van 0,91. De verkeersgegevens die ten grondslag liggen aan het akoestisch onderzoek zijn opgenomen in tabel 3.4.

Tabel 3.4 Verkeersintensiteiten in mvt/etmaal (afgerond op 10-tal)

Niet-gezoneerde wegen	Wegvak	2007	2007	2025
		Werkdag	Weekdag	Weekdag
Oude Baan	Kastanjestraat – Wilgenstraat	400	360	440

Voor de voertuigverdeling van de Oude Baan is geen voertuig- en etmaalverdeling bekend. Gezien de doorgaande functie van de Oude Baan in zuidelijke richting naar de Vierbundersweg (N632) is aangesloten bij een standaardvoertuigverdeling voor een wijkverzamelweg, zie tabel 3.5.

Tabel 3.5 Voertuig- en etmaalverdeling Oude Baan

Periode	Lichte mvt	Middelzware mvt	Zware mvt	Gemiddeld uurpercentage
dag	93,46%	5,08%	1,46%	6,54%
avond	93,46%	5,08%	1,46%	3,76%
nacht	93,46%	5,08%	1,46%	0,81%

Wegdekverharding en objectfractie

Ook het type wegdekverharding is een invoerparameter bij de geluidberekening. De Oude Baan bestaat uit elementenverharding in keperverband. Naast de verharding is de kleinste afstand van de woning tot de as van de weg en breedte per weg nodig. Deze zijn opgenomen in tabel 3.6.

Tabel 3.6. Kleinste afstand van de woning tot de weg en wegbreedte, afgerond op hele meters

Niet-gezoneerde wegen	Kleinste afstand tot de as van de weg (m)	Verhardingsbreedte vanaf de as van de weg (m)
Oude Baan	17	9

Tot slot is de objectfractie van belang. De objectfractie is het aandeel bebouwing aan de overzijde van de weg waardoor geluid weerkaatst wordt. Vanwege de bebouwing langs de wegen is uitgegaan van een objectfractie van 0,7.

Woning

Voor het akoestische onderzoek is de hoogte van de woning van belang. De woning wordt mogelijk gemaakt in de huidige bebouwing met twee bouwlagen. Dit komt neer op circa 6 m hoog. De geluidbelasting is voor beide bouwlagen halverwege berekend, wat neerkomt op een waarneemhoogte van 1,5 en 4,5 m.

Resultaten en conclusie

Voorliggend akoestisch onderzoek is uitgevoerd met Standaard Rekenmethode I (SRM I) conform het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder 2012. De rekenbladen zijn opgenomen in bijlage 1.

Uit de geluidberekening voor de niet-gezoneerde Oude Baan blijkt dat ten gevolge van het aanwezige wegverkeer de geluidbelasting 44 dB bedraagt op zowel de waarneemhoogte 1,5 als 4,5 m. De richtwaarde van 48 dB wordt niet overschreden. Er is daarmee sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

3.11 Luchtkwaliteit

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 3.7 weergegeven.

Tabel 3.7 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof	toetsing van	grenswaarde	geldig
stikstofdioxide (NO2) 1)	jaargemiddelde concentratie	60 µg/m³	2010 tot en met 2014
	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 2015
fijn stof (PM10) 2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 11 juni 2011
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³	vanaf 11 juni 2011

• 1. De toetsing van de grenswaarde voor de uurgemiddelde concentratie NO2 is niet relevant aangezien er pas meer overschrijdingsuren dan het toegestane aantal van 18 per jaar zullen optreden als de jaargemiddelde concentratie NO2 de waarde van 82 µg/m³ overschrijdt. Dit is nergens in Nederland het geval.
• 2. Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007).

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden, die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan), uitoefenen indien:

• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);
• de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
• bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);
• het voorgenomen besluit is genoemd in of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

NIBM

In het Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m2 bvo bij één ontsluitingsweg.

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit ter plaatse. De realisatie van één woning en het omzetten van maatschappelijke functie naar kantoor voorziet niet in een significante verkeersgeneratie en daarmee valt de ontwikkeling ruimschoots binnen de categorie Niet In Betekenende Mate. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen en dat toetsing aan de grenswaarden vanuit de wetgeving niet nodig is.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is op basis van de Monitoringstool luchtkwaliteit in de omgeving van het plangebied in beeld gebracht. Uit de monitoringstool blijkt dat langs de maatgevende wegen in de omgeving van het plangebied; de Sint Josephstraat, de concentratie stikstofdioxide en fijn stof aanzienlijk minder bedraagt dan de grenswaarden. Het maximale gehalte stikstofdepositie bedraagt 23.6 µg/m3 voor stikstofdioxide en 23.1 µg/m3 voor fijn stof. Het maximale aantal overschrijdingsdagen van 24-uursnorm voor fijn stof bedraagt 12 dagen. Hiermee wordt voldaan aan de grenswaarden conform de Wm.

Conclusie

Er wordt ruimschoots voldaan aan de normen die gelden voor luchtkwaliteit. De Wet luchtkwaliteit staat de uitvoering van de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg. Tevens is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

3.12 Duurzaamheid

De gemeente Dongen heeft het Convenant Duurzaam Bouwen Midden-Brabant 2008-2011 ondertekend waarin specifieke duurzaamheidseisen zijn vastgelegd. Het convenant is op gemeentelijk niveau vertaald in het eerder genoemde ‘GPR-gebouw’ systeem. De ontwikkeling zal voldoen aan de eisen ten aanzien van milieukwaliteit, gebruikskwaliteit, gezondheid en toekomstgerichtheid. Omdat het gaat om een bestaand gebouw wordt voor een energieprestatiecertificaat gestreefd naar verbetering naar energielabel C.

3.13 Conclusie

Uit de toetsing aan de sectorale aspecten blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling.

4.1 Wettelijke eisen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat alle nieuwe ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde standaarden (thans SVBP2012, IMRO2012, STRI2012). Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar.

Daarnaast is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling. Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn.

Ook de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is van belang voor bestemmingsplannen.

4.2 Opzet van de bestemmingsregeling

Ten aanzien van de opzet van de bestemmingsregeling is het volgende van belang.

Opzet verbeelding

Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn. In aansluiting hierop en in relatie tot de digitale verplichting verdient het de voorkeur zoveel mogelijk onderdelen van de regeling op de verbeelding zichtbaar te maken en de regels zo transparant mogelijk te houden.

Voorts zijn de volgende eisen van toepassing:

• de ondergrond waarop de verbeelding is gebaseerd, geeft informatie over de actuele (kadastrale) situatie;
• op de verbeelding wordt met de bestemming en de aanduidingen aangegeven of, en zo ja welke bebouwing is toegestaan;
• op het renvooi wordt de betekenis aangegeven van de bestemmingen en de aanduidingen;
• de volgorde van de bestemmingen in het renvooi komt overeen met de volgorde zoals van de regels (alfabetisch).

Tevens wordt in een onderhoek op de verbeelding de naam van het bestemmingsplan aangegeven, de datum van terinzagelegging, vaststelling en (eventueel) van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook is het identificatienummer van het bestemmingsplan en het kaartblad aangegeven. De kaart bestaat uit 1 kaartblad op een schaal van 1:1.000.

De bestemming wordt door middel van hoofdletters aangeduid, zoals 'W' voor 'Wonen'. Verder geldt het volgende:

• Maatvoeringsaanduidingen zoals de maximum goot- of boeibordhoogte worden aangegeven door middel van een matrix bij het bouwvlak.
• Op de verbeelding kunnen aanduidingen, zoals een plangrens of een gebied met wijzigingsbevoegdheid worden aangegeven.

Opzet regels

De indeling in hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen, kent de volgende vaste volgorde.

• In Hoofdstuk 1 Inleidende regels worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald.
• In Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen zoals die op de verbeelding voorkomen, nader worden omschreven.
• Hoofdstuk 3 Algemene regels bevat een aantal regels (voorheen bepalingen genoemd) die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelbepaling of de bepaling welke wettelijke regeling van toepassing).
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels ten slotte geven overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

Op grond van de wettelijke standaarden moet bij de opstelling van een bestemmingsbepaling (de regels) de volgende vaste volgorde gebruikt worden:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• wijzigingsbevoegdheid.

Een bestemmingsregel behoeft niet al deze elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

4.3 Toelichting op de gehanteerde bestemmingen

Gemengd (artikel 3)

Voor het grootste deel van het voormalig schoolgebouw is de bestemming Gemengd opgenomen. Er is voor deze bestemming gekozen omdat in het gebouw enkele gelijkwaardige bestemmingen mogelijk worden gemaakt: cultuur en ontspanning, maatschappelijk en kantoor. Daarmee wijkt de bestemming Gemengd inhoudelijk af van de bestemming Gemengd in de bestemmingsplannen Zuid en West Dongen en Centrum. Andere functies binnen deze bestemming zijn namelijk niet op voorhand gewenst. Hiervoor een nadere afweging nodig en die is in het kader van dit bestemmingsplan niet gemaakt. Cultuur en ontspanning zijn mogelijk gemaakt omdat niet duidelijk is of het Turks cultureel centrum geheel past binnen de bestemming Maatschappelijk (verenigingsleven).

Voor het gehele gebouw is een bouwvlak opgenomen. Daarbuiten (voor- en achterzijde) zijn geen gebouwen en overkappingen toegestaan. Alleen de bouwhoogte is geregeld en vastgelegd op 8 meter.

Wonen (artikel 4 )

Het lagere gedeelte van het voormalig schoolgebouw, dat wordt verbouwd tot woning, is bestemd voor Wonen. Ook voor deze bestemming is het bouwvlak exact afgestemd op het huidige gebouw. De maximale bouwhoogte van het hoofdgebouw is met een maatvoeringsaanduiding geregeld en bedraagt 6 meter. Ter plaatse is ten hoogste één woning toegestaan.

Voor het kleine achtererf is een aanduiding 'erf' opgenomen. In dit bestemmingsplan is voor deze gronden bepaald dat hier alleen aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen worden gebouwd tot een bepaalde oppervlakte en hoogte. (Overigens mag los van de bouwregels in dit bestemmingsplan een bepaalde omvang aan bebouwing vergunningvrij worden gebouwd.)

Waarde - Archeologie - 1 (artikel 5)

Deze bestemming is een zogenoemde dubbelbestemming. De dubbelbestemming is met een arcering (kruizen) op de verbeelding weergegeven. De bestemming valt samen met een groot aantal andere bestemmingen. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem. Hiervoor is het beleid zoals dat is vermeld in paragraaf 3.6 leidend.

Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming (bijvoorbeeld Wonen) een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen afhankelijk gemaakt van een omgevingsvergunning.

Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

4.4 Toelichting op de algemene regels

Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, bepalingen.

Anti-dubbeltelregel (artikel 6 Anti-dubbeltelregel )

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Om hiervan een voorbeeld te geven: binnen de bestemming Wonen mag een bepaald percentage van het erf worden bebouwd. Indien het absolute oppervlak (uitgedrukt in m²) niet is bereikt, kan door het bijkopen van een stuk erf van het aangrenzend perceel extra bebouwing tot dit maximum worden gerealiseerd. De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen erf nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel erf kan worden betrokken.

Algemene bouwregels (artikel 7 Algemene bouwregels )

Overschrijding bouwgrenzen (artikel 7.1 Overschrijding bouwgrenzen )

Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de kaart aangeduid met een dikke lijn.

Algemene afwijkingsregels (artikel 9 Algemene wijzigingsregels )

Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplanbepalingen (de bouwregels) zijn algemene afwijkingsregels opgenomen.

Overige regels (artikel 10 Overige regels)

Dit artikel bevat één bepaling, namelijk "Werking wettelijke regeling". In een (toenemend) aantal gevallen wordt in de regels van bestemmingsplannen verwezen naar een (andere) wettelijke regeling of wordt een procedure, begrip en / of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard). Ook in de begripsbepalingen komen die verwijzingen voor. Op grond van jurisprudentie mag een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd. Het impliciet wijzigen van een bestemmingsplan door wijzigingen in wetgeving in de bepalingen waarnaar wordt verwezen is niet toegestaan. Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold. Uit praktische overwegingen is er voor gekozen in dit hoofdstuk van de regels een artikel "Wettelijke regelingen" op te nemen, waarin is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Hierdoor behoeft niet meer telkens te worden verwezen naar publicaties in het staatsblad.

4.5 Toelichting op de overgangs- en slotbepalingen

Op grond van artikel 7.10 Wro is het verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. In artikel 11 van de regels is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 11.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen.

In lid 11.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen. Van de mogelijkheid die artikel 3.2.3 Bro biedt om hieraan een persoonsgebonden overgangsrecht te koppelen, is geen gebruik gemaakt.

5.1 Wet ruimtelijke ordening en grondexploitatie

Wettelijk kader

In de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen over de grondexploitatie. Deze regels verplichten tot kostenverhaal door de gemeente. Doel hiervan is om bij de ontwikkeling van bouwlocaties een eerlijke verdeling van kosten en opbrengsten voor publieke voorzieningen af te dwingen. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. De kosten worden verhaald via een omgevingsvergunning voor het bouwen. Het exploitatieplan is in feite een publiekrechtelijke terugvaloptie; privaatrechtelijk kan meer geregeld worden.

Kostenverhaal dient te worden verzekerd bij: een bestemmingsplan dat rechtstreeks bouwplannen mogelijk maakt.

Een exploitatieplan is niet vereist indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten van grondexploitatie met alle eigenaren in het exploitatiegebied, waar bouwmogelijkheden gerealiseerd kunnen worden of volledig grondeigendom).

In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3. tot en met 6.2.5. Bro) als er één of meerdere woningen mogelijk worden gemaakt.

Welke kosten verhaalbaar zijn (kostensoortenlijst) is ook in het Bro geregeld (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5).

Nieuwe ontwikkeling

In het voorliggende bestemmingsplan wordt een ontwikkeling die wordt aangemerkt als bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro mogelijk gemaakt. De gemeente Dongen is eigenaar en ontwikkelende partij. De kosten die de gemeente maakt voor de nieuwe woning worden verrekend in de verkoopprijs. Dit betekent dat voor dit bestemmingsplan geen exploitatieplan behoeft te worden vastgesteld.

5.2 Financiële uitvoerbaarheid

De kosten die verband houden met het nieuwe gebruik zijn plankosten en de kosten van interne verbouwingen. De plankosten worden door de gemeente betaald en de interne verbouwingen door een toekomstige koper. De financiële uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is met het oog op het voorgaande afdoende gewaarborgd.

6.1 Resultaten vooroverleg

Het concept-ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het wettelijke vooroverleg ex artikel 3.1.1 lid 1 Bro toegezonden aan de overlegpartners zoals de Provincie Noord-Brabant en het waterschap Brabantse Delta. Gedurende de overlegtermijn heeft alleen het waterschap gereageerd met de mededeling dat zij geen opmerkingen heeft op waterhuishoudkundige aspecten van het plan.

6.2 Zienswijzen procedure

Het ontwerpbesluit en het ontwerpbestemmingsplan Oude Baan 88 - Dongen hebben van 17 oktober 2014 tot en met 28 november 2014 ter inzage gelegen. De direct omwonenden zijn door middel van een bewonersbrief geformeerd over de terinzagelegging van het plan. Gedurende de terinzagelegging zijn geen zienswijzen ingediend.

6.3 Bij de vaststelling aangebrachte wijzigingen

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan Oude Baan 88 - Dongen door de gemeenteraad op 12 februari 2015 is het identificatienummer van het bestemmingsplan Oude Baan 88 - Dongen gewijzigd in NL.IMRO.0766.2015000033-VG01. Deze wijziging heeft betrekking op de verbeelding en de regels (begripsbepaling 1.1).

Aanpassingen toelichting

Op enkele plekken in de toelichting op het bestemmingsplan zijn inhoudelijke en (kleine) redactionele aanpassingen doorgevoerd (tabelnummering, waterparagraaf en dit hoofdstuk 6). Omdat de toelichting geen deel uitmaakt van het bestemmingsplan, hebben de aanpassingen geen juridische betekenis.