Tichelrijt Zuid

1.3.1 Beheersverordening 'Tichelrijt Zuid'

Ter plaatse van het plangebied vigeert de beheersverordening 'Tichelrijt' (vastgesteld door de gemeenteraad op 13 oktober 2016). De plankaart is weergegeven in figuur 1.2. Voor het verordeningsgebied golden diverse bestemmingsplannen variërend in leeftijd. Met de beheersverordening zijn de bestemmingsplannen samengevoegd tot één actuele juridisch-planologische regeling. In het verordeningsgebied zijn naast het feitelijke bestaande toegestane gebruik ook onbenutte juridisch-planologische gebruiks- en bouwmogelijkheden uit de geldende bestemmingsplannen betrokken en opnieuw vastgelegd.

Figuur 1.2 Uitsnede geldende beheersverordening 'Tichelrijt' (Bron: Ruimtelijkeplannen)

De beheersverordening werkt met zogenaamde 'besluitvlakken' en 'besluitsubvlakken' waarmee is aangegeven welke regels per locatie gelden. Het plangebied ligt binnen het besluitvlak 'Agrarisch'. De in het besluitvlak 'Agrarisch' gelegen gronden (en bestaande bouwwerken) mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik. Bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie.

In aanvulling hierop is het toegestaan gronden en gebouwen te gebruiken voor:

• de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven;
• de uitoefening van nevenactiviteiten, ondergeschikt aan het agrarische bedrijf;
• de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in een bedrijfswoning, mits de vloeroppervlakte daarvan ten hoogste 25% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning bedraagt, met een maximum van 40 m²;
• aan de functie ondergeschikte extensieve dagrecreatie met bijbehorende kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen;
• bij deze functie behorende voorzieningen, zoals:
• groenelementen;
• (natuurvriendelijke) oevers;
• water, waterberging en overige voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding in het plangebied, zoals waterinfiltratie en -transportvoorzieningen en ondergrondse bergbezinkbassins;
• laad- en losvoorzieningen,
• nutsvoorzieningen;
• parkeervoorzieningen.

Tevens is de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' van toepassing.

De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van een nieuwe bestemming 'Bedrijventerrein'. Door middel van een nieuw bestemmingsplan kan de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk worden gemaakt.

1.3.2 Bestemmingsplan 'Zandeweg'

Op 30 januari 2020 is voor het gebied direct naast het plangebied door de Dongense gemeenteraad het bestemmingsplan 'Zandeweg' vastgesteld. De bijbehorende planverbeelding is weergegeven in figuur 1.3 en vormt in juridisch-planologisch en stedenbouwkundige context de opmaat voor de ontwikkeling van de gehele strook tussen de Steenstraat en de grens met de gemeente Gilze-Rijen.

Figuur 1.3 Planverbeelding bestemmingsplan 'Zandeweg'' (Bron: Ruimtelijkeplannen)

2.1.1 Bedrijventerrein Tichelrijt

Het bedrijventerrein Tichelrijt is een gemengd bedrijventerrein met kavels en bedrijfsbebouwing van verschillende maat en schaal. Het gehele bedrijventerrein Tichelrijt wordt primair ontsloten vanaf de Steenstraat/Vierbundersweg. Vanaf deze lijn worden clusters bedrijven met inprikkers intern ontsloten. Nieuwe aansluitingen kunnen worden gemaakt op de rotonden van de Steenstraat/Vierbundersweg. Op die manier wordt het doorgaande fietspad niet op meerdere plekken doorbroken en worden geen nieuwe ontsluitingen direct op deze lijn gemaakt.

Tichelrijt 1 en 2

Het gebied aan de zuidzijde van het Wilhelminakanaal bestaat uit Tichelrijt 1 en Tichelrijt 2, weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Bedrijventerrein Tichelrijt 1 en 2 (Bron: Gemeente Dongen)

Het bedrijventerrein Tichelrijt 1 is ongeveer 85 hectare groot en er zijn zo'n 70 bedrijven gevestigd. Meer dan de helft van de bedrijven heeft een nationale of zelfs internationale afzetmarkt. Ruim driekwart van de bedrijven valt onder de sectoren bouwnijverheid en groothandel. Een bijzondere, van oudsher aan de regio verbonden bedrijfstak, is de leerbewerking. De gevestigde bedrijven bieden samen werkgelegenheid aan ongeveer 2.000 mensen. Het bedrijventerrein heeft in de afgelopen jaren een sterke positie in de regio weten te verwerven. Met name de ligging dichtbij de kern Dongen en de goede aansluiting op het regionale en landelijke wegennet dragen daaraan bij.

Tichelrijt 2 is ongeveer 20 hectare groot. Het ligt aan de zuid-oostelijke kant van de kern Dongen en sluit oostelijk aan op het bestaande bedrijventerrein. De zuidelijke rand van het gebied ligt aan de regionaal belangrijke Vierbundersweg en is de belangrijkste aansluitingsweg voor de A27. Op Tichelrijt 2 zijn inmiddels zo'n 25 bedrijven gevestigd. De bedrijven behoren voornamelijk tot het midden- en kleinbedrijf.

Tichelrijt 3 (Daniëlsweg) en Zonnepark Tichelrijt

Aan de oostzijde van het bedrijventerrein Tichelrijt wordt via het bestemmingsplan 'Danielsweg' en bijbehorend landschappelijk inpassingsplan de uitbreiding van Tichelrijt III mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplan hiervoor is vastgesteld op 2 juni 2022. Ten oosten van de gronden aan de Danielsweg bevindt zich momenteel het zonnepark Tichelrijt, welke mogelijk is gemaakt via het bestemmingsplan 'Zonnepark Tichelrijt' (vastgesteld op 5 juli 2018). Een uitsnede van de bestemmingsplannen 'Danielsweg' en 'Zonnepark Tichelrijt' is weergegeven in figuur 2.2.

Figuur 2.2 Uitsnede bestemmingsplannen 'Danielsweg' en 'Zonnepark Tichelrijt'

(Bron: Ruimtelijkeplannen)

2.1.2 Plangebied

In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een agrarisch perceel aan de zuidzijde van het bedrijventerrein Tichelrijt. Het plangebied is volledig onverhard en rondom bevinden zich een aantal watergangen. Aan de zuidzijde vormt de natuurlijke NNB-zone de grens tussen het plangebied en de golfbaan. Een aantal afbeeldingen van het plangebied zijn weergegeven in de figuren 2.3 en 2.4.

Figuur 2.3 Plangebied gezien vanaf Steenstraat

Figuur 2.4 Plangebied gezien vanaf Steenstraat

De rand aan de zuidzijde bestaat uit een deel bedrijfsbebouwing tussen de Steenstraat en het golfterrein. Deze strook loopt tot het verlengde van de Textielstraat (Zandeweg en entree golfterrein). Grenzend aan de entree is recent een nieuwe bedrijfsbestemming mogelijk gemaakt (bedrijf Hoppenbrouwers). De rest van deze strook tussen Steenstraat en het golfterrein is nog als agrarische grond in gebruik.

Ruimtelijk is het voorstelbaar om het bedrijventerrein langs deze rand af te ronden met kleinere bedrijfskavels op een wijze zoals dat aan de westkant is gerealiseerd en in aansluiting op het plangebied 'Zandeweg'.

Vanaf dit nieuwe perceel kunnen aan de Steenstraat kunnen in verschillende fases kavels worden toegevoegd.

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (2020)

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050?

Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

Keuzes

De belangrijkste keuzes zijn:

• Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit;
• Ruimte voor overgang naar een circulaire economie;
• Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden;
• Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen.

Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.

Toetsing

De Nationale Omgevingsvisie wordt gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau en heeft geen directe belangen die geborgd moeten worden ten aanzien van het plangebied en de beoogde ontwikkeling.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in de NOVI. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de NOVI wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie.

Toetsing

Op het plangebied zijn geen voorwaarden van toepassing op basis van het Barro.

3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening en de ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) is geregeld dat voor stedelijke ontwikkelingen een onderbouwing in het bestemmingsplan noodzakelijk is (artikel 3.1.6. van het Bro). De toelichting bij een bestemmingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet ook worden gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling bestaat uit het mogelijk maken van 11.649 m2 aan bestemming 'Bedrijventerrein' (waarvan 10.009 m2 bouwvlak) op een perceel van circa 16.753 m2. Naast een bestemming 'Bedrijventerrein' worden de bestemmingen 'Groen' en 'Verkeer' mogelijk gemaakt.

De beoogde ontwikkeling betreft een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied. Wel is conform de Interim Omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant sprake van de aanduiding ‘verstedelijking afweegbaar’ (zie ook paragraaf 3.3.2). Hierna wordt de behoefte aan bedrijventerreinen in de regio Hart van Brabant en specifiek gemeente Dongen beschreven, gebaseerd op het onderzoek 'Behoefteraming bedrijventerreinen Noord-Brabant' d.d. 1 september 2022 dat is opgesteld in opdracht van de provincie Noord-Brabant.

Algemeen

De provincie Noord-Brabant werkt aan vitale en toekomstbestendige werklocaties (bedrijventerreinen, kantoren en zeehavens) en daarmee aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Om dit in goede banen te leiden maken de gemeenten onderling en met de provincie afspraken over werklocaties in Brabant. Belangrijke input hiervoor vormen ramingen naar de verwachte ruimtebehoefte aan werklocaties. Elke vier jaar laat de provincie een behoefteraming uitvoeren. De laatste behoefteraming dateert uit 2018. Sindsdien is er veel gebeurd, zoals de COVID-19-pandemie en een versnelling in transities zoals de energietransitie. Tijd dus voor een nieuwe raming. De noodzaak is extra groot omdat enerzijds de uitgifte de laatste jaren hard is gegaan en anderzijds de ruimtelijke druk op bedrijventerreinen explosief is gegroeid (woningbouw, klimaatadaptatie, biodiversiteit, energie, etcetera). Leegstand is hierdoor gedaald tot een ongezond laag niveau van zo’n 2% van de totale voorraad bedrijfsruimte op bedrijventerreinen.

Provinciale behoefteraming

Uit de provinciale behoefteraming blijkt dat er in de regio Hart van Brabant een behoefte is van 175 tot 244 hectare bedrijventerreinen tot en met 2030. Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse vraag van circa 19 tot 27 hectare. De nieuwste prognose ligt aanzienlijk hoger dan de prognose uit 2018, zo valt uit onderstaande figuur 3.1 af te lezen. De belangrijkste redenen hiervoor zijn een veel gunstigere werkgelegenheidsprognose (EIB) en de versterkte ruimtelijke impact van transities als de energietransitie, circulaire economie en digitalisering. Een van de triggers hiervoor is de COVID-19-pandemie, die ingezette trends en transities (waaronder ook online kopen en ‘digitaal werken’) in een hogere versnelling heeft gezet, bedrijven anders heeft doen kijken naar de organisatie van hun toeleveringsketen (buffers, back-ups) en ook leidt tot inhaalvraag na de lockdowns. Tot slot is ook de bestaande bedrijventerreinenvoorraad ‘heet’. Aanbod/leegstand is laag en eindgebruikers, ontwikkelaars en beleggers zijn er snel bij als er iets beschikbaar komt.

Figuur 3.1 Gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag en historische uitgifte in netto ha in Hart van Brabant (Bron: Provincie Noord-Brabant)

Volgens de meest recente IBIS-cijfers lag er begin 2022 zo’n 45 hectare aan bedrijventerrein onder optie in de regio. Dat is een stuk hoger dan de verwachte gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag. Hier zijn een aantal mogelijke verklaringen voor. De ruimtevraag naar bedrijventerreinen volgt de golven van de conjunctuur: in tijden van economische groei ligt de ruimtevraag op een hoog niveau. Daarnaast zien we in de praktijk dat niet alle opties binnen een jaar gerealiseerd worden of soms zelfs helemaal niet. Wel onderstreept deze 45 hectare aan opties de hoge ruimtedruk op bedrijventerreinen die op dit moment door zowel gemeenten als marktpartijen wordt ervaren. De actuele kaart van de actuele IBIS inventarisatie werklocaties, met daarbij onderscheid in type terreinen, is weergegeven in figuur 3.2. Hierop is te zien dat de strook Tichelrijt Zuid wordt aangeduid als terrein met bouwrijpe grond.

Figuur 3.2 Uitsnede kaart IBIS inventarisatie werklocaties (Bron: Provincie Noord-Brabant)

Hard planaanbod

Er is in de regio per 1-1-2022 nog zo’n 40 hectare aan bouwrijpe grond. Daarnaast is er zo’n 45 hectare aan plannen die al wel zijn vastgesteld maar nog niet direct uitgeefbaar, waarvan 42 hectare op Wijkevoort. Er is dus in totaal zo’n 85 hectare aan hard planaanbod. Daarbij valt op dat verschillende gemeenten niet of nauwelijks over uitgeefbaar aanbod beschikken (zoals onder andere Dongen, Goirle en Hilvarenbeek). Binnen de gemeente Dongen bestaat het hard planaanbod uit 1,7 hectare op het bedrijventerrein Tichelrijt III aan de Danielsweg.

Zacht planaanbod

Naast de harde plannen zijn er diverse zachte plannen in Hart van Brabant, in totaal goed voor zo’n 180 hectare. Dit zijn plannen waarvoor nog een bestemmingsplan moet worden vastgesteld. in onderstaande figuur 3.3 is het zacht planaanbod in beeld gebracht. Voor wat betreft Dongen wordt hier 14 hecatre voor Tichelrijt Zuid als overige plannen / strategische reserve bestempeld. Het is zaak zodra kansen voor intensivering (door bijvoorbeeld herontwikkeling) in de bestaande voorraad uitgeput zijn om de zachte plannen snel tot ontwikkeling te brengen en daarbij goed te kijken naar een evenwichtige (geografische) verdeling en kwalitatieve match met de behoefte aan werkmilieus.

Figuur 3.3 Zacht planaanbod in regio Hart van Brabant (Bron: Provincie Noord-Brabant)

Kwantitatieve behoefte

In de 'Behoefteraming bedrijventerreinen Noord-Brabant' is de totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag en vervangingsvraag) met het harde planaanbod geconfronteerd. In het EIB-laag scenario is er sprake van een behoefte van 90 hectare tot en met 2030. In het EIB-hoog scenario is sprake van een behoefte van circa 159 hectare tot en met 2030. Mogelijke additionele vraag is hierin niet meegerekend. Figuur 3.4 laat de kwantitatieve vraag-aanbodverhouding in de regio Hart van Brabant in netto hectare zien.

Figuur 3.4 Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding Hart van Brabant in netto hectare 2022 t/m 2030 (Bron: Provincie Noord-Brabant)

In de periode 2031 t/m 2040 is er een aanvullende uitbreidingsvraag van circa 100 tot 167 hectare en een potentiële vervangingsvraag van zo’n 17 hectare. Dat betekent dat er in de gehele periode 2022 t/m 2040 een behoefte ontstaat van zo’n 207 tot 343 hectare. Het zachte planaanbod is goed voor 180 hectare. Wanneer al het zachte planaanbod hard wordt, betekent dat vraag en aanbod in het lage scenario min of meer in evenwicht zijn. In het hoge scenario is er dan nog een aanvullende behoefte van zo’n 160 hectare.

Binnen Hart van Brabant is geen sprake van subregio’s. De raming op regioniveau voor Hart van Brabant is dan ook niet vertaald naar subregio’s. Wel wordt inzicht gegeven in de spreiding van het harde planaanbod binnen de regio. In figuur 3.5 wordt inzicht gegeven in de reikwijdte van het harde planaanbod dat zich richt op de (boven)lokale markt (voornamelijk het reguliere en gemengd stedelijke werkmilieu). Dit wordt gedaan via twee kaarten: één met isochronen om alle locaties met minimaal 1 hectare aan aanbod en één met isochronen om alle locaties met minimaal 3 hectare aan aanbod.

Figuur 3.5 Geografische beschikbaarheid van ‘lokaal’ aanbod Hart van Brabant (Bron: Provincie Noord-Brabant)

Kwalitatieve behoefte

Uit de kwalitatieve vergelijking tussen vraag en aanbod wordt het volgende geconcludeerd:

• Campus/innovatiedistrict: het enige aanbod voor dit werkmilieu op bedrijventerreinen in de regio is een deel van het terrein Wijkevoort, kwantitatief resteert hierdoor een behoefte van circa 8 hectare.
• Gemengd stedelijk: er is kwantitatief voldoende hard planaanbod om in de vraag voor dit werkmilieu te voorzien. Dit geschikte aanbod is veelal ook geschikt en beschikbaar voor het reguliere werkmilieu.
• Regulier: er is een tekort aan aanbod voor het reguliere werkmilieu. Daarbij is er een aantal gemeenten die helemaal niet meer over aanbod beschikken (Hilvarenbeek) of een zeer beperkt aanbod (Waalwijk en Loon op Zand).
• Grootschalige distributie: voor dit werkmilieu is sprake van een tekort aan geschikt aanbod. Het bouwrijpe aanbod bestaat uit Insteekhaven Waalwijk (12 ha). Deze locatie is specifiek bestemd voor watergebonden logistieke bedrijven. Daarnaast bestaat het niet direct uitgeefbare aanbod uit Wijkevoort (42 ha). Er resteert een behoefte van zo’n 80 hectare.
• Grootschalige productie: een deel van de vraag in dit werkmilieu kan landen op bouwrijpe kavels op Vossenberg, Midden-Brabant Poort en Tichelrijt III. Daarnaast kan Wijkevoort, dat zich ook richt op Smart Industry, in een deel van deze vraag voorzien. Doordat een deel van Wijkevoort naar verwachting ook een logistieke invulling krijgt lijken vraag en aanbod in dit werkmilieu min of meer in evenwicht.

Figuur 3.6 toont de vraag-aanbodverhouding per type werkmilieu.

Figuur 3.6 Vraag-aanbodverhouding per type werkmileu in Hart van Brabant (Bron: Provincie Noord-Brabant)

Conclusies ladder voor duurzame verstedelijking

• Er is een behoefte van 90 tot 159 hectare bedrijventerrein tot en met 2030. Er is dus behoefte aan de ontwikkeling van extra bedrijventerreinen ten opzichte van de bestaande harde plannen. Na 2031 bovendien nog aanzienlijke doorgroei van de ruimtevraag (100 tot 167 hectare t/m 2040).
• Lokaal knelt het op verschillende plekken. In diverse gemeenten is geen tot weinig hard aanbod meer beschikbaar voor lokale bedrijvigheid. Het harde planaanbod dat er nu nog is bestaat enkel uit aanbod van enkele hectares en is daarom erg versnipperd.
• De strook Tichelrijt Zuid wordt aangeduid als zacht planaanbod en als terrein met bouwrijpe grond.
• Het tekort speelt met name in het reguliere werkmilieu en voor grootschalige distributie. Voor grootschalige districutie zijn binnen de regio afspraken gemaakt over waar dit soort bedrijven zich mogen vestigen. Met name voor het reguliere werkmilieu bieden de gronden in het het plangebied kansen.
• Er is op dit moment beperkt planaanbod voorhanden dat kan voorzien in de vraag naar campusmilieus.

3.2.4 Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het Rijksbeleid.

3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie;
• Werken aan een klimaatproof Brabant;
• Werken aan de slimme netwerkstad;
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

De ontwikkeling moet in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. In hoofdstuk 4 wordt onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom deze aspecten anderzijds geen belemmering vormen voor de ontwikkeling zelf. De beoogde ontwikkeling speelt in op een goede omgevingskwaliteit en een duurzame economie. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat de Omgevingsvisie Noord-Brabant geen belemmering vormt voor onderhavig planvoornemen.

3.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

In hoofdstuk 3 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (Iov N-B) zijn instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

In de Iov N-B zijn regels voor ontwikkelingen gekoppeld aan werkgebieden (structuren) en aanduidingen. Het plangebied ligt conform de kaart 'stedelijke ontwikkeling en erfgoed' grotendeels binnen het werkgebied 'verstedelijking afweegbaar' (zie figuur 3.7). De beoogde ontsluitingsweg ligt binnen de basiskaart landelijk gebied binnen het werkingsgebied 'Landelijk gebied' (figuur 3.8). In figuur 3.9 is de ligging van Natuurnetwerk Brabant ten zuiden van het plangebied in beeld gebracht. Deze zone maakt geen onderdeel uit van het plangebied.

Figuur 3.7 Uitsnede kaart 'stedelijke ontwikkeling en erfgoed' met aanduiding plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen)

Figuur 3.8 Uitsnede basiskaart 'landelijk gbied' met aanduiding plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen)

Figuur 3.9 Uitsnede kaart 'natuur en stiltegebieden' met aanduiding plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen)

Voor het planvoornemen zijn onderstaande regels en basisprincipes uit de Interim omgevingsverordening van toepassing.

Regels voor stedelijke ontwikkeling

• artikel 3.43 afwijkende regels verstedelijking afweegbaar;

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies:

• artikel 3.5 zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit;
• artikel 3.6 zorgvuldig ruimtegebruik;
• artikel 3.7 toepassing van de lagenbenadering;
• artikel 3.8 meerwaardecreatie;
• artikel 3.9 kwaliteitsverbetering landschap;
• artikel 3.29 cultuurhistorische waarden;

Hierna wordt achtereenvolgens aan de relevante artikelen van de Interim omgevingsverordening getoetst.

Artikel 3.43 afwijkende regels verstedelijking afweegbaar

Regels

In afwijking van artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling, eerste lid, kan een bestemmingsplan, ter plaatse van Verstedelijking afweegbaar voorzien in de nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling als:

• a. binnen Stedelijk Gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is;
• b. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort;
• c. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken;
• d. de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied.

Toetsing

• a. De beoogde ontwikkeling bestaat uit het mogelijk maken van 11.649 m2 oppervlak aan bestemming 'Bedrijventerrein' (waarvan 10.009 m2 bouwvlak) binnen een plangebied van circa 16.753 m2. De bestemming 'Bedrijventerrein' wordt mogelijk gemaakt op locatie waar de aanduiding 'verstedelijking afweegbaar' conform de Iov N-B van toepassing is (figuur 3.10). Daar waar geen aanduiding 'verstedelijking afweegbaar' geldt, worden de bestemmingen 'Groen' (3.901 m2) en 'Verkeer' (1.203 m2) mogelijk gemaakt. In totaliteit wordt de ontwikkeling dus mogelijk gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied aangezien binnen bestaand stedelijk gebied onvoldoende ruimte berschikbaar is voor een bedrijventerrein van dergelijke omvang, zie paragraaf 3.2.3.
• b. Het realiseren van ruimte voor brede bedrijfsontwikkeling is binnen bestaand leegstaand vastgoed niet mogelijk.
• c. Binnen de regio Hart van Brabant is een behoefte van 90 tot 159 hectare bedrijventerrein tot en met 2030. Er is dus behoefte aan de ontwikkeling van extra bedrijventerreinen ten opzichte van de bestaande harde plannen. Na 2031 bovendien nog aanzienlijke doorgroei van de ruimtevraag (100 tot 167 hectare t/m 2040) , zie paragraaf 3.2. De locatie Tichelrijt Zuid is op basis van regionale werkafspraken aangewezen als beoogde locatie voor bedrijfsontwikkeling.
• d. De gehele strook krijgt conform de Gebiedsvisie Tichelrijt Zuid een duurzame afronding en past binnen de landschapsstructuur van het gebied. Het te ontwikkelen landschap van het nieuwe terrein is van belang als ‘uitloper’ richting achterliggend gebied ten zuiden van Tichelrijt. In het verlengde hiervan is er een mogelijkheid om met het bedrijfsgebied ruimte te bieden door aan te sluiten op het padenproject met een beoogd tracé richting de ecologische verbindingszone. Indien zoals inzichtelijk gemaakt in de gebiedsvisie in de toekomst over wordt gegaan op de uitbreiding van de bedrijvenstrook richting het oosten, is het parallel door laten lopen van het Natuurnetwerk Brabant een voorstelbare gedachte. Hierover zullen bestuurlijke afspraken tussen gemeenten Dongen, gemeente Gilze-Rijen en het Waterschap Brabantse Delta gemaakt gaan worden (voorwaarde besluit Poho B20230322-03). De gemeente Dongen neemt hiertoe het initiatief. Het plangebied zoals behandeld in voorliggend bestemmingsplan maakt geen onderdeel uit van het Natuurnetwerk Brabant. Dit wordt nader beschreven in paragraaf 4.12.2.1.

Figuur 3.10 Plangebied en bestemmingsvlakken inclusief aanduidingsgebied 'verstedelijking afweegbaar' conform Iov

Conclusie

De beoogde ontwikkeling voldoet aan de regels voor verstedelijking afweegbaar, er wordt voldaan aan de regels van artikel 3.43 van Iov N-B.

Artikel 3.5 zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit

Artikel 3.5 vormt de opmaat voor een goede omgevingskwaliteit. Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met:

• zorgvuldig ruimtegebruik;
• de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering;
• meerwaardecreatie.

Deze aspecten zijn in de Iov nader uitgewerkt in de artikelen 3.6 t/m 3.8. Daarnaast geldt voor ontwikkelingen in het landelijk gebied ook dat er sprake moet zijn van kwaliteitsverbetering (zie artikel 3.9). Deze artikelen worden hierna nader toegelicht.

Artikel 3.6 zorgvuldig ruimtegebruik

Regels

Hierna worden de regels van artikel 3.6 Iov Noord-Brabant beschreven en vervolgens de ontwikkeling getoetst.

• 1. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat:
  • a. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat:
    • nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk;
    • er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan;
  • b. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking);
  • c. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel

Toetsing

• a. Ingevolge artikel 3.6 lid 2 wordt onder bestaand ruimtebeslag verstaan: 'bestaand stedelijk gebied of een bestaand bouwperceel'. Onder nieuwvestiging verstaat de Iov Noord-Brabant: 'vestiging op een locatie waar ingevolge het geldende bestemmingsplan geen bebouwing of bedrijfsfunctie is toegestaan'. Voorliggend plan voorziet in de wijziging van het gebruik van de locatie met een agrarische bestemming naar bedrijventerrein met de benodigde infrastructuur en groenvoorzieningen. Binnen het bestaand stedelijk gebied is onvoldoende ruimte beschikbaar. Daarnaast vindt de uitbreiding van het bedrijventerrein plaats binnen de aanduiding 'verstedelijking afweegbaar'.
• b. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening, heeft plaatsgevonden in paragraaf 3.2.3.
• c. Hieraan wordt voldaan. Binnen de aanduiding 'Landelijk gebied' wordt geen bebouwing toegestaan. Het gebied binnen deze aanduiding heeft uitsluitend een groen- (landschappelijke inpassing) en verkeersfunctie.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling voldoet aan de regels voor zorgvuldig ruimtegebruik, er wordt voldaan aan de regels van artikel 3.6 van Iov Noord-Brabant.

Artikel 3.7 toepassing van de lagenbenadering

Hierna worden de regels van artikel 3.7 Iov Noord-Brabant beschreven en vervolgens de ontwikkeling getoetst.

Regels

• 1. De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd.
• 2. De lagenbenadering omvat de effecten op:
  • a. de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden;
  • b. de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer.
  • c. de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.
• 3. Door de factor tijd actief te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid.

Toetsing

De toepassing van de lagenbenadering is een hulpmiddel om de effecten van een ontwikkeling in beeld te brengen. Het gaat daarbij om het effect op de lagen in wisselwerking met elkaar waarbij de factor tijd actief wordt benut. Het is van belang om te weten hoe de omgeving in elkaar steekt en te kijken naar alle lagen: de ondergrond, de netwerklaag, de bovenlaag en de tijdsdimensie. Tussen deze lagen bestaat een wisselwerking. Iedere laag kent zijn eigen dynamiek, verschillende veranderingssnelheid en mate van omkeerbaarheid bij ingrepen. Voor een aantal aspecten die bij de lagenbenadering betrokken worden, bevat de Iov N-B specifieke regels, zoals het Natuur Netwerk, de groenblauwe mantel, cultuurhistorische- en aardkundige waarden, stiltegebied en delen van het watersysteem.

Er dient rekening gehouden te worden met de laag dynamische ondergrond, maar ook met de effecten op de andere lagen en met toekomstige effecten. Bij de afweging gaat het niet alleen om de effecten op de omliggende functies in het gebied maar ook op effecten van een ontwikkeling elders. Niet alleen de effecten nu maar ook de effecten naar de toekomst.

Met het beoogde plan wordt bedrijventerrein en landschappelijke inpassing mogelijk gemaakt. Bedrijventerrein is vanwege zijn ligging en gebruik op deze locatie voorstelbaar. De locatie betreft een agrarische 'resthoek' die goed bereikbaar is en ruimtelijk gezien grenst aan het bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling is vanwege de omvang volgens de ladder voor duurzame verstedelijking aan te merken als een stedelijke ontwikkeling.

Occupatielaag

Volgens de Interim omgevingsverordening betreft het een locatie die grotendeels binnen de aanduiding 'verstedelijking afweegbaar' ligt. In de gemeentelijke ontwerp omgevingsvisie is de locatie aangewezen als bedrijventerrein. De behoefte aan ruimte voor bedrijventerreinen in de regio Hart van Brabant en specifiek de gemeente Dongen is groot en deze behoefte kan niet binnen het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd worden. Op de bestaande bedrijventerreinen is geen geschikte harde plancapaciteit. Een wijziging van het gebruik van agrarisch naar bedrijventerrein is hier dan ook goed voorstelbaar.

Netwerklaag

De Steenstraat / Vierbundersweg ten noorden van het plangebied vormt een belangrijke structurele drager in de oostwest-richting. De locatie is goed bereikbaar en de uitbreiding van het bedrijventerrein wordt aan de noord- en zuidzijde duidelijk begrensd, enerzijds door bestaande wegen en anderzijds door de ecologische verbindingszone (NNB).

Grondlaag

De aanwezige waarden en structuren in en om het plangebied dienen met de ontwikkeling in acht te worden genomen. In het plan voor deze ontwikkeling is rekening gehouden met de aanwezige cultuurhistorische en landschappelijke waarden binnen het plangebied, zie paragraaf 2.1. Daarbij wordt tevens aangesloten op waarden en structuren uit de directe omgeving. Bij de inrichting is rekening gehouden met het versterken van de zichtbaarheid en beleving van de historische lijnelementen van het landschap (zie paragraaf 4.5).

In hoofdstuk 4 van deze toelichting worden de effecten op onder andere de bodem, het grondwater, archeologische waarden, infrastructuur, natuurnetwerk, water, cultuurhistorische waarden en landschappelijke waarden beschreven. Hieruit blijkt dat met de beoogde ontwikkeling geen nadelige effecten aanwezig zijn.

De beoogde ontwikkeling voldoet aan het principe van de lagenbenadering.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling voldoet aan het principe van de lagenbenadering.

Artikel 3.8 meerwaardecreatie

Hierna worden de regels van artikel 3.8 Iov Noord-Brabant beschreven en vervolgens de ontwikkeling getoetst.

Regels

• 1. Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder:
  • a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat;
  • b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.
• 2. De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie.

Toetsing

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt meerwaarde gecreëerd door het toekennen van een nieuwe functie, namelijk de bedrijfsfunctie en de realisatie van landschappelijke inpassing. Er wordt voldaan aan het basisprincipe van meerwaardecreatie.

Conclusie

Er wordt voldaan aan het basisprincipe van meerwaardecreatie.

Artikel 3.9 kwaliteitsverbetering landschap

Hierna worden de regels van artikel 3.9 Iov Noord-Brabant beschreven en vervolgens de ontwikkeling getoetst.

Regels

• 1. Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving.
• 2. Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat:
  • a. dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of
  • b. de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in artikel 62 Regionaal Overleg, worden nagekomen.
• 3. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit omvat mede:
  • a. de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing;
  • b. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land;
  • c. het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen;
  • d. het wegnemen van verharding;
  • e. het slopen van bebouwing;
  • f. de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones;
  • g. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden.

Toetsing

Met de ontwikkeling wordt het plangebied betrokken bij het stedelijk gebied. Op basis van artikel 3.43 verstedelijking afweegbaar is dit mogelijk en hiervoor heeft, zoals beschreven in paragraaf 3.2.3, een zorgvuldige afweging plaatsgevonden.

Voor de regio Hart van Brabant vormen de Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap (actualisatie 2023) het toetsingskader voor kwaliteitsverbetering van het landschap. Voorwaarde op basis van deze werkafspraken is dat de kwaliteitsverbetering moet resulteren in fysieke en zichtbare verbetering van het beleefbare landschap. Tot de fysieke verbetering van het beleefbare landschap horen onder andere: landschappelijke inpassing, sloop van bebouwing, verwijderen verharding, versterking landschapsstructuur, herstel cultuurhistorische waarde, realiseren Natuur Netwerk Brabant en de aanleg van (openbare) extensieve recreatieve mogelijkheden.

Investeringen die geen fysieke kwaliteitsverbetering voor het landschap opleveren, zoals milieumaatregelen in de vorm van (asbest)sanering, duurzaamheid en dierenwelzijn, afschrijving economische boekwaarde en aanbrengen van functioneel groen op erf, vallen niet onder het toepassingsbereik van kwaliteitsverbetering landschap.

Ten aanzien van het voorliggend initiatief, waarbij het gaat om de vraaggerichte ontwikkeling van een bedrijventerrein welke de opmaat vormt voor een ruime samenhangende ontwikkeling zoals inzichtelijk is gemaakt in de Gebiedsvisie Tichelrijt Zuid, wordt uitgegaan van een planmatige ontwikkeling.

Voor planmatige stedelijke ontwikkelingen wordt in geval van uitbreiding uitgegaan van een richtbedrag (minimale basisinspanning) van 1% van de uitgifteprijs.

Over de uitwerking van de kwaliteitsverbetering in relatie tot het plan heeft afstemming tussen gemeente en provincie plaatsgevonden. De overeengekomen berekening van de kwaliteitsverbetering is opgenomen in paragraaf 3.4.3. Ten behoeve van de borging van de kwaliteitsverbetering en de uitvoer en instandhouding van de landschappelijke inpassing is een voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen. Het landschappelijk inpassingsplan is als bijlage 1 bij de regels opgenomen. Hiermee kan gesteld worden dat de kwaliteitsverbetering financieel, juridisch en feitelijk wordt geborgd.

Conclusie

Voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de regels voor kwaliteitsverbetering zoals is bedoeld in artikel 3.9 Iov Noord-Brabant.

Artikel 3.29 cultuurhistorische waarden

Hierna worden de regels van artikel 3.29 Iov Noord-Brabant beschreven en vervolgens de ontwikkeling getoetst.

Regels

Een bestemmingsplan van toepassing op Cultuurhistorisch waardevol gebied:

• a. is mede gericht op behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden en kenmerken zoals beschreven in de Cultuurhistorische Waardenkaart;
• b. stelt regels ter bescherming van de cultuurhistorische waarden en kenmerken van de onderscheiden gebieden.

Toetsing en conclusie

Het aspect cultuurhistorische waarden komt nader aan bod in paragraaf 4.5.

3.3.3 Omgevingsverordening Noord-Brabant

Op 11 maart 2022 hebben Provinciale Staten de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De verordening treedt gelijktijdig met de Omgevingswet in werking.

In de Omgevingsverordening komt het werkingsgebied 'verstedelijking afweegbaar', zoals opgenomen in de Interim Omgevingsverordening, zie paragraaf 3.3.2, te vervallen. De gemeente krijgt meer ruimte om een eigen afweging te maken mits een afweging is gemaakt in een gebiedsvisie en de lagenbenadering is toegepast.

De gemeente stelt een omgevingsvisie op om in de toekomst ontwikkelingen nader af te kunnen wegen, zie paragraaf 3.4.1. De afweging voor de ontwikkeling van het plangebied aan de Steenstraat heeft reeds plaatsgevonden en is met de provincie besproken. De bestemmingsplanverbeelding is tot stand gekomen middels een zorgvuldige afweging tussen gemeente en belanghebbende partijen. Hier liggen diverse onderzoeken aan ten grondslag. De lagenbenadering wordt in het kader van het wettelijk vooroverleg met de provincie besproken.

3.3.4 Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het provinciaal beleid.

3.4.1 Omgevingsvisie Dongen

Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. Deze wet verplicht gemeenten uiterlijk 2024 een omgevingsvisie te hebben vastgesteld. In de omgevingsvisie legt de gemeente haar ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving voor de langere termijn vast. De omgevingsvisie is integraal en heeft daarmee betrekking op alle terreinen van de fysieke leefomgeving. De gemeente stelt één omgevingsvisie voor het hele grondgebied vast.

Op 25 mei 2023 heeft de gemeente Dongen haar Omgevingsvisie voor 2040 vastgesteld. De omgevingsvisiekaart is weergegeven in figuur 3.11.

Figuur 3.11 Omgevingsvisiekaart Dongen (Bron: Gemeente Dongen)

Toetsing

Het plangebied aan de Steenstraat maakt conform de omgevingsvisiekaart onderdeel uit van de zone 'bedrijventerreinen', zoals dat ook al het geval was in de Structuurvisie Dongen 2020. Voor het bedrijventerrein Tichelrijt wordt onderscheid gemaakt tussen de gebieden Tichelrijt 1, 2 en 3 met daarnaast het gerealiseerde zonnepark. Op het gebied van werk en ondernemen speelt de beoogde uitbrieidng van Tichelrijt een belangrijke rol. Met de uitbreiding kan ingespeeld worden op een aantal beleidsambities:

• Behoud en versterking van het goede vestigingsklimaat van onze gemeente.
• Economische ontwikkelingen mogen het unieke karakter van de gemeente niet schaden. Gemeente zet meer in op het combineren van bedrijvigheid en landschapselementen.
• Gemeente zet in op de revitalisering van bedrijventerreinen. De verstening op Tichelrijt moet worden tegengegaan. Bedrijven en gemeente hebben hierin een gezamenlijke verantwoordelijkheid.
• Gemeente richt zich eerst op het revitaliseren van bestaande bedrijventerreinen. Vervolgens kunnen de mogelijkheden van duurzame uitbreiding en ontwikkeling bekeken worden.
• Regionaal is afgesproken dat het overaanbod van kantoren teruggedrongen wordt en dat er vraaggericht ontwikkeld wordt. MKB-ontwikkelingen vinden zoveel mogelijk plaats op bestaande en voorziene locaties. Voor de behoefte wordt verwezen naar het actuele regionale onderzoek zoals beschreven in paragraaf 3.2.3.
• De gemeente blijft inwoners met een afstand tot de arbeidsmarkt stimuleren en ondersteunen.
• Internationale medewerkers zijn noodzakelijk en welkom. De beleidsregel tijdelijke huisvesting arbeidsmigranten 2019 draagt er aan bij dat er adequate huisvesting voor deze werknemers wordt gefaciliteerd.

Er wordt met het initiatief ingezet op duurzame uitbreiding van het bedrijventerrein Tichelrijt. Door de moderne ontwikkeling, voortborduring op de bestaande ontsluiting en goede landschappelijke inpassing wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald. De ontwikkeling versterkt hiermee het gebied en is gekoppeld aan de ambities ten aanzien van een gezonde leefomgeving met stimulering van de arbeidsmarkt.

3.4.2 Welstandsnota Gemeente Dongen (2008)

De bebouwde omgeving bestaat uit verschillende woon- en werkgebieden zoals: historische dorpscentra, individuele woningen en kleinschalige woningbouwprojecten van voor de tweede wereldoorlog, naoorlogse woonwijken en bedrijventerreinen. Voor de gebiedsgerichte criteria is Dongen onderverdeeld in de deelgebieden:

• Historische lintbebouwing;
• Dorpswonen;
• Woongebieden;
• Bedrijventerreinen.

Het plangebied bevindt zich net buiten het deelgebied 'Bedrijventerreinen'. Met de uitbreiding van het bedrijventerrein zal het plangebied ook tot dit deelgebied gaan behoren. In deze paragraaf wordt hier verder op ingegaan.

Bedrijventerreinen

Dit deelgebied bestaat uit de bedrijventerreinen Tichelrijt, Kanaalstraat en De Wildert. Tichelrijt en Kanaalstraat liggen beide in de kern Dongen langs het Wilhelminakanaal. Bedrijventerrein De Wildert ligt aan de Eindsestraat in het buitengebied. De kernen ‘s Gravenmoer en Klein-Dongen-Vaart hebben geen bedrijventerreinen.

Het grootste bedrijventerrein binnen de gemeente Dongen is Tichelrijt. Dit terrein ligt ten zuiden van het Wilhelminakanaal en wordt ontsloten door de Steenstraat – Vierbundersweg. Op het bedrijventerrein staat een verscheidenheid aan bedrijven en bebouwing. De aard en omvang van de gebouwen is wisselend. De bedrijfsgebouwen bestaan uit een eenvoudig volume of uit samengestelde volumes: showrooms, kantoor of opslagruimten, loodsen, etc. De gebouwen zijn veelal één of twee bouwlagen hoog en meestal uitgevoerd met een plat dak. De afstand van bebouwing tot de openbare weg varieert; er is geen gemeenschappelijke rooilijn. De terreinen zijn veelal verhard, met een indeling bepaald door het productieproces.

Toetsing

Het plangebied bevindt zich net buiten het deelgebied 'Bedrijventerreinen'. Gezien het doel om verbindingen te leggen met het bestaand bedrijventerrein zal ook op gebied van welstand aansluiting worden gezocht bij het reeds aanwezige bedrijventerrein Tichelrijt. In de fase van uitwerking zal hier nadere aandacht aan worden besteed.

3.4.3 Landschapsinvesteringsregeling

Binnen de gemeente Dongen zijn de Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant (actualisering 2023) van toepassing. Voorwaarde op basis van deze werkafspraken is dat de kwaliteitsverbetering moet resulteren in fysieke en zichtbare verbetering van het beleefbare landschap. Tot de fysieke verbetering van het beleefbare landschap horen onder andere: landschappelijke inpassing, sloop van bebouwing, verwijderen verharding, versterking landschapsstructuur, herstel cultuurhistorische waarde, realiseren Natuur Netwerk Brabant en de aanleg van (openbare) extensieve recreatieve mogelijkheden.

Investeringen die geen fysieke kwaliteitsverbetering voor het landschap opleveren, zoals milieumaatregelen in de vorm van (asbest)sanering, duurzaamheid en dierenwelzijn, afschrijving economische boekwaarde en aanbrengen van functioneel groen op erf, vallen niet onder het toepassingsbereik van kwaliteitsverbetering landschap.

Het vertrekpunt bij de toepassing van de regeling kwaliteitsverbetering is het maken van onderscheid in niet-planmatige en planmatige ontwikkelingen. Deze ontwikkelingen kennen ieder een eigen systematiek en basisinspanning.

In de werkafspraken worden planmatige ontwikkelingen gedefinieerd als meer omvangrijke en samenhangende ontwikkeling zoals de realisatie van bedrijventerreinen, woongebieden, sportterreinen, infrastructuur en (grote) locaties voor duurzame energie middels zonnevelden of windturbine. De regeling kwaliteitsverbetering landschap is van toepassing op de delen die in het landelijk gebied worden ontwikkeld. Hierbij is ruimte voor (regionaal) maatwerk.

Met de niet-planmatige ontwikkelingen worden de min of meer op zichzelf staande (beperkte) ontwikkelingen in het landelijk gebied bedoeld, zoals vergrotingen of vormveranderingen van agrarische bouwvlakken of andere functies, en omschakeling van functies.

Toetsing

Ten aanzien van het voorliggend initiatief, waarbij het gaat om de vraaggerichte ontwikkeling van een bedrijventerrein welke de opmaat vormt voor een ruime samenhangende ontwikkeling zoals inzichtelijk is gemaakt in de Gebiedsvisie Tichelrijt Zuid, wordt uitgegaan van een planmatige ontwikkeling.

Voor planmatige stedelijke ontwikkelingen wordt in geval van uitbreiding uitgegaan van een richtbedrag (minimale basisinspanning) van 1% van de uitgifteprijs.

Door de gemeente Dongen is in afstemming met de Provincie Noord-Brabant een rekenmethodiek voor planmatige stedelijke ontwikkeling gehanteerd waarmee de kwaliteitsverbetering wordt berekend. Voor de kostenberekening van de landschappelijke inpassing is de Subsidieregeling stimuleringsregeling landschap Noord-Brabant toegepast.

De aangehouden prijzen zijn gebaseerd op Bijlage 5 van de subsidieregeling stimuleringsregeling landschap Noord-Brabant van 2023. Voor bedrijventerreinen bedraagt de prijs voor bouwgrond op een zichtlocatie €150 per m2 en bouwgrond op een niet-zichtlocatie €130 per m2. De kavels in fase 1 liggen op een zichtlocatie. Daarnaast kan er vanuit worden gegaan dat circa 90% van het bestemmingsvlak 'Bedrijventerrein' te gebruiken bedrijfsgrond voor bebouwing, parkeren e.d. Voor wat betreft het plangebied aan de Steenstraat komt dit neer op een bruto opbrengst van (11.649 x 150 x 0,9) €1.572.615. Op basis van deze kavelopbrengsten moet minimaal 1% geïnvesteerd worden in een kwaliteitsverbetering. Dit komt neer op een bedrag van €15.726,-. In de vergoedingsystematiek wordt uitgegaan van drie verschillende vormen van dienstverlening: Aanleg, onderhoud en inzet van grond. Maximaal 20% van de totale uitvoeringskosten mag aan planvorming worden besteed.

De bedragen in onderstaande tabel 3.1 hiernaast zijn inclusief BTW en zijn gebaseerd op het landschappelijk inpassingsplan zoals opgenomen als bijlage 1 bij de regels van voorliggend bestemmingsplan. €15.861,67 wordt ingezet voor de kwaliteitsverbetering (aanleg en beheer). De minimale grens van 1% is hiermee voldaan en de beoogde ontwikkeling gaat hiermee gepaard met een positieve bijdrage aan de bescherming en ontwikkeling van de onderkende ecologisch en landschappelijke waarden en kenmerken van het plangebied en de nabije omgeving.

In artikel 9.1 van de regels van dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor realisatie en instandhouding van dit landschapsplan.

Tabel 3.1 Berekening kwaliteitsverbetering en landschappelijke inpassing

3.4.4 Conclusie

Het plangebied grenst aan Tichelrijt I en wordt na realisatie daar functioneel en in beeld onderdeel van. De beoogde ontwikkeling speelt in op de principes uit de Omgevingsvisie Dongen, met name op het gebied van duurzame bedrijfsontwikkeling en ruimtelijke kwaliteitswinst. Er wordt met de beoogde kwaliteitsverbetering en landschappelijke inpassing voldaan aan de landschapsinvesteringsregeling van de gemeente Dongen.

4.2.1 Normstelling en beleid

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen milieueffectrapportage nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

4.2.2 Toetsing en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit het mogelijk maken van 11.649 m2 aan bestemming 'Bedrijventerrein' (waarvan 10.009 m2 bouwvlak) binnen het plangebied van circa 16.753 m2. Naast een bestemming 'Bedrijventerrein' worden de bestemmingen 'Groen' (3.901 m2) en 'Verkeer' (1.203 m2) mogelijk gemaakt. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenoemde 'aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling', welke als bijlage 2 is opgenomen bij voorliggend bestemmingsplan. Het bevoegd gezag neemt op basis hiervan een m.e.r.-beoordelingsbeslissing.

4.3.1 Normstelling en beleid

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 ('Toekomstbestendig parkeren'). De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen uit het Parapluplan Parkeren van de gemeente Dongen (Parkeernormen Dongen, 2020). Conform dit beleid wordt de bovenkant van de bandbreedte aangehouden. Voor het te hanteren kencijfer / parkeernorm wordt een ligging in de rest bebouwde kom aangehouden. Gemeente Dongen heeft een matig stedelijk karakter op basis van de adressendichtheid conform het CBS.

4.3.2 Toetsing

4.3.3 Conclusie

Het plangebied heeft een goede ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer en fietsers. Per openbaar vervoer is het slecht bereikbaar en voetgangers worden dan ook nauwelijks verwacht. De parkeerbehoefte dient bij verdere uitwerking van het plan te worden berekend aan de hand van de geldende parkeernormen, waarbij het parkeeraanbod op eigen terrein toereikend moet zijn. De toekomstige verkeersgeneratie wordt berekend met CROW kencijfers en mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid.

4.4.1 Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden.

4.4.2 Toetsing

Binnen het plangebied wordt aan de hand van voorliggend bestemmingsplan de vestiging van bedrijven tot maximaal milieucategorie 3.2 mogelijk gemaakt. Bedrijven in milieucategorie 3.2 hebben een grootste richtafstand van 100 meter. Binnen een straal van 100 meter rondom het plangebied zijn geen milieugevoelige functies gelegen. Daarnaast is er geen sprake van oprichting van een milieugevoelige functie die bedrijven in de omgeving kan belemmeren. Er wordt voldaan aan de richtafstanden uit de VNG-publicatie.

4.4.3 Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.5.1 Normstelling en beleid

Normstelling en beleid

Nota Cultureel Erfgoed Dongen (2016-2018)

De Nota Cultureel Erfgoed Dongen is vastgelegd op 10 maart 2016. De nota bundelt het huidige en nieuwe beleid omtrent cultureel erfgoed in één erfgoednota. Hierbij is de basis gelegd voor een brede, integrale basis voor behoud en versterking van cultuurhistorisch erfgoed in de gemeente Dongen.

De gemeente Dongen maakt in de nota haar beleid en ambities op het gebied omtrent cultureel erfgoed kenbaar. Hierbij wordt gebruik gemaakt van onder andere het provinciaal beleid, dat is vertaald naar gemeentelijk beleid, de Cultuurhistorische Waardenkaart en de Archeologische beleidsadvieskaart.

Erfgoedverordening gemeente Dongen 2016

De erfgoedverordening is op 13 oktober 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Centrale beleidsregel daarin is dat het verboden is om in een archeologisch monument of archeologisch verwachtingsgebied de bodem dieper dan 50 cm onder de oppervlakte te verstoren. Op het verbod zijn verstoringen uitgezonderd in een gebied:

• met een lage archeologische verwachtingswaarde en het te verstoren gebied kleiner is dan 50.000 m2;
• met een middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde en het te verstoren gebied kleiner is dan 100 m2;
• waarvoor in het bestemmingsplan reeds bepalingen zijn opgenomen voor archeologische monumentenzorg.

Het verbod geldt evenmin indien een rapport is overgelegd waaruit blijkt dat aanwezige archeologische waarden in voldoende mate kunnen worden veiliggesteld of dat deze niet onevenredig worden geschaad dan wel dat in het geheel geen archeologische waarden aanwezig zijn.

Cultuurhistorische waardenkaart (CHW)

De 'Cultuurhistorische waardenkaart' (vastgesteld 26 september 2006) van de provincie Noord-Brabant vormt het kader voor het inhoudelijke cultuurhistorische beleid met behulp waarvan dat beleid getoetst en ontwikkeld kan worden. Op de cultuurhistorische waardenkaart zijn meerdere aanduidingen opgenomen (historische bouwkunst, historische stedenbouw, historische geografie (lijnen en vlakken), historische groenstructuren, historische zichtrelaties, archeologische monumenten en indicatieve archeologische waarden).

De Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie is in de gemeente vertaald naar de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Dongen (vastgesteld op 15 januari 2014).

4.5.2 Toetsing

4.5.3 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het aspect cultuurhistorie. Wat betreft archeologie wordt in voorliggend bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' voor het gedeelte van het plangebied wat archeologisch nog niet is vrijgegeven.

4.6.1 Normstelling en beleid

De Wet geluidhinder en het Activiteitenbesluit vormen het wettelijk kader voor de beoordeling van geluid voor wegen, windturbines en bedrijven. In de Wet geluidhinder zijn normen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai (industrieterreinen) opgenomen. In het Activiteitenbesluit zijn normen voor individuele inrichtingen en windturbines opgenomen. Daarnaast heeft de gemeente nog beleid ten aanzien van evenementen.

Bij deze paragraaf is enkel het aspect wegverkeerslawaai van belang. Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/uur-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buitenstedelijke ligging. De geluidbelasting wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day evening night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Nieuwe situaties

Voor de geluidbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare hogere waarde niet te boven gaan. De maximale ontheffingswaarde in onderhavige situaties bedraagt 63 dB (binnenstedelijk gelegen woning).

Aftrek ex artikel 110g Wgh

De in de Wgh genoemde grenswaarden aan de buitengevels ten aanzien van wegverkeerslawaai betreffen waarden inclusief aftrek op basis van artikel 110g Wgh. Dit artikel houdt in dat voor het wegverkeer een aftrek mag worden gehanteerd welke anticipeert op het stiller worden van het wegverkeer in de toekomst door innovatieve maatregelen aan de voertuigen. De toegestane aftrek bedraagt: 5 dB voor wegen waarvoor de representatief te achten snelheid van lichte motorvoertuigen minder dan 70 km/u bedraagt. Voor wegen met een representatief te achten snelheid van 70 km/u of meer is de hoogte van de aftrek afhankelijk van de geluidbelasting exclusief aftrek. Bij een geluidbelasting van 56 dB en 57 dB mag een aftrek toegepast worden van respectievelijk 3 dB en 4 dB. Bij overige geluidbelastingen wordt een aftrek van 2 dB toegepast. De aftrek mag alleen worden toegepast bij toetsing van de geluidbelastingen aan de normstellingen uit de Wgh.

4.6.2 Toetsing

De ontwikkeling maakt geen nieuwe geluidgevoelige functies mogelijk. Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai kan daardoor achterwege worden gelaten.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel het uitstralingseffect van de verkeerstoename beoordeeld. Op basis van de berekende verkeerstoename als gevolg van de ontwikkeling en de verdeling daarvan over het wegennet en gegevens uit het verkeersmodel (gegevens 2030 met huidige ligging N629) is bepaald dat voor de relevante wegen geen sprake zal zijn van een verkeertoename van meer dan 25% ten opzichte van de autonome situatie. Bij een toename van >25% is er namelijk pas een significant effect op de geluidsbelasting. Zodoende zal als gevolg van de ontwikkeling ook geen sprake zijn van een significante geluidtoename langs deze wegen. Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkeling niet in de weg.

4.6.3 Conclusie

Het aspect wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.7.1 Normstelling en beleid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• Bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

4.7.2 Toetsing

4.7.3 Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.8.1 Normstelling en beleid

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

4.8.2 Toetsing en conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg. Voor de onderbouwing van leidingen in relatie tot het aspect externe veiligheid wordt verwezen naar paragraaf 4.7.

4.9.1 Normstelling en beleid

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

4.9.2 Toetsing

In het kader van de beoogde ontwikkeling is voor het plangebied een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage is opgenomen als bijlage 4. Hierna wordt volstaan met een beknopte samenvatting.

Het veldwerk is uitgevoerd in maart 2023. Bij de uitgevoerde grondboringen zijn op basis van zintuiglijke beoordeling, behoudens sporen baksteen ter plaatse van boring 102 in het traject van 60-140 cm-mv, geen relevante bijzonderheden en/of afwijkingen aangetroffen. De aangetroffen minimale bijmengingen met baksteen zijn aangetroffen ter plaatse van een van de boringen ter plaatse van de gedempte sloot. De bodemopbouw ter plaatse is niet afwijkend ten opzichte van de boringen ter plaatse van de overige locatie. Figuur 4.4 toont een situatieschets met de betreffende boringen en peilbuizen.

Figuur 4.4 Situatieschets met boringen en peilbuizen (Bron: Wematech)

Wet bodembescherming

Geconcludeerd kan worden dat de bovengrond en ondergrond niet verontreinigd zijn. Het grondwater is licht verontreinigd met barium. Ter plaatse van peilbuis 07 is het grondwater tevens licht verontreinigd met zink en ter plaatse van peilbuis tevens licht verontreinigd met koper.

Besluit bodemkwaliteit

Geconcludeerd kan worden dat de bovengrond en ondergrond indicatief voldoen aan de klasse achtergrondwaarde. De eventueel tijdens de bouwactiviteiten vrijkomende bovengrond is geschikt voor hergebruik ter plaatse. Voor een formeel oordeel van de toepassingsmogelijkheden van de vrijkomende grond (hergebruik) dient voldaan te worden aan hetgeen wat beschreven staat in de Regeling en het Besluit bodemkwaliteit (aanwezigheid bodemfunctiekaart en/of AP04 onderzoek inclusief PFAS). Vooralsnog dienen voor de overtollige grond, afkomstig van de onderzoekslocatie, de eisen van het binnen de gemeente van toepassing zijnde beleid in acht genomen te worden.

Toetsing hypothese

Gezien de verkregen resultaten van het onderzoek dient de gestelde hypothese "niet verdachte locatie" formeel gezien verworpen te worden. Gezien de geringe overschrijdingen en het van nature voorkomen van verhoogde achtergrondgehaltes in het grondwater is het echter gerechtvaardigd de gestelde hypothese te accepteren.

Algemeen

Op basis van het historisch onderzoek, de zintuiglijke beoordeling van de grond- en grondwatermonsters en de resultaten van het chemisch-analytisch onderzoek kan gesteld worden dat bij ongewijzigd gebruik binnen de huidige functieklasse geen gebruiksbeperkingen hoeven te worden gesteld aan de onderzoekslocatie. De verkregen resultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek.

Advies

De resultaten van het onderzoek vormen geen belemmering om tot eigendomsoverdracht over te gaan. De verkregen resultaten vormen tevens geen belemmering voor de realisatie van de toekomstige plannen ter plaatse.

4.9.3 Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.10.1 Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij een ruimtelijke ontwikkeling uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 1 weergegeven.

Tabel 4.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

4.10.2 Toetsing

Door de ontwikkeling is er sprake van een toename van verkeer van 811 mvt/etmaal (weekdaggemiddelde). Hierbij wordt uitgegaan van een aandeel vrachtverkeer van 5 %. In de nibm-tool (versie 2022) is 2024 als jaar van planrealisatie aangehouden. Uit de berekening blijkt dat deze verkeerstoename zorgt voor een toename van het gehalte stikstof in de lucht van 0,84 µg/m³ en van fijnstof van 0,15 µg/m³ (figuur 4.5). Geconcludeerd kan worden dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekenende mate bijdraagt aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijnstof in de lucht. Nader onderzoek is hierdoor niet noodzakelijk.

Figuur 4.5 Resultaten NIBM-tool 2022 (Bron: InfoMil)

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit. De Vierbundersweg is de maatgevende weg. Uit de tool (figuur 4.6 en bijbehorende tabellen 4.3 t/m 4.5) blijkt dat in 2021 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2,5) langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Hierdoor is ter plaatse van het plangebied als gevolg van de ontwikkeling (met bijbehorende toename van het benoemde gehalte stikstof en fijnstof in de lucht) sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Figuur 4.6 Maatgevend toetspunt directe omgeving plangebied (Bron: Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit)

Tabel 4.5 Concentraties NO2

Tabel 4.6 Concentraties PM10

Tabel 4.7 Concentraties PM2,5

4.10.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.11.1 Normstelling en beleid

Waterbeheer en watertoets

Voor alle ruimtelijke plannen dient een watertoets te worden uitgevoerd. In deze watertoets wordt aangegeven hoe in het betreffende plan met water wordt omgegaan. Daarbij wordt allereerst sterk ingezet op preventie van verontreiniging en nuttig hergebruik van water op lokaal niveau. Daarnaast is voor de retentiebehoefte de voorkeurvolgorde; infiltreren, retentie binnen het projectgebied, retentie buiten het projectgebied of berging in bestaand watersysteem. Bij de berekening van de retentie worden de eisen zoals gevisualiseerd in figuur 4.4 uit deze paragraaf gehanteerd. Aspecten als oppervlaktewater, grondwater, hemelwater, afvalwater, waterkwaliteit en -kwantiteit, omgevingsfactoren en waterberging komen hierin aan de orde.

Met de watertoets wordt de waterbeheerder, in dit geval het waterschap Brabantse Delta, tijdig betrokken in het ontwerpproces. Opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het projectgebied relevante nota's, waarbij het beleid nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021

Waterschapsbeleid

Het waterschap Brabantse Delta is onder andere verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente Dongen. Het gaat hierbij om de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit. Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021, wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema's gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van het waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij (nieuwe) ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak, en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater'.

Gemeentelijk beleid

Het verbreed GRP Dongen geeft het beleid van de gemeente Dongen weer op het gebied van rioleringszorg (afvalwater en hemelwater) en haar gemeentelijke zorgtaken ten aanzien van grondwater.

In het plan komt ook het stedelijke oppervlaktewater aan de orde, omdat hemelwater, grondwater en zelfs afvalwater relaties hebben met het oppervlaktewater. De zorgplichten zijn zodanig geformuleerd dat iedere gemeente een zekere mate van beleidsvrijheid houdt om een eigen invulling te kiezen voor de lokale situatie. Dit verbreed GRP Dongen geldt voor de periode 2016 tot 2020 en is vastgesteld in december 2015.

4.11.2 Toetsing

4.11.3 Conclusie

Ten gevolge van de planontwikkeling is sprake van toename in verharding. Er wordt invulling gegeven aan de bergingseis van de gemeente Dongen. Uitgangspunt is dat het hemelwater geborgen en geïnfiltreerd moet worden op eigen terrein. Op basis hiervan heeft de ontwikkeling geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Aangezien de belangrijkste uitgangspunten voor het waterschap naar wens zijn opgenomen in het bestemmingsplan geeft het waterschap een positief wateradvies.

4.12.1 Normstelling en beleid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• a. Natura-2000 gebieden;
• b. Bijzondere nationale natuurgebieden;
• c. Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• 1. alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• 2. het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• 3. de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bijzondere nationale natuurgebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) kan buitenom de gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden Natura 2000, ook gebieden aanwijzen als Bijzonder nationaal natuurgebied wanneer het gebied is opgenomen op een lijst als bedoeld in artikel 4, eerste lid, van de Habitatrichtlijn of het gebied onderwerp is van een procedure als bedoeld in artikel 5 van de Habitatrichtlijn. De beschermende werking die geldt voor gebieden die behoren tot Natura 2000, geldt in dat geval ook voor het bijzondere nationaal natuurgebied.

Natuurnetwerk Nederland (NNN) / Natuurnetwerk Brabant (NNB)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. De provincie Noord Brabant hanteert daarvoor het begrip Natuurnetwerk Brabant (NNB). Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• a. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• b. soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
• c. de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee, voor het op of in de bodem brengen van meststoffen en voor agrarische beregening uit grondwater. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wild zwijn en woelrat.

4.12.2 Toetsing

4.12.3 Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.13.1 Normstelling en beleid

In de buurt van luchthavens gelden allerhande beperkingen, onder andere vanwege navigatie en communicatieapparatuur.

Obstakelvrije vlakken (IHCS, Inner Horizontal en Conical Surface) en funnels

Rondom een luchthaven zijn obstakelvrije vlakken gedefinieerd om het luchtverkeer op een veilige wijze te kunnen accommoderen. Deze vlakken zijn vastgelegd in Annex 14 van het Verdrag van Chicago en zijn geborgd via de Wet luchtvaart en de regeling veilig gebruik luchthavens en andere terreinen (RVGLT). Binnen deze obstakelvrije vlakken gelden beperkingen ten aanzien van het oprichten van hoge obstakels (in het algemeen vanaf luchthavenpeil).

Toetsingsvlakken van navigatie en communicatieapparatuur

Op en rondom een luchthaven staan diverse apparaten opgesteld voor de communicatie met vliegtuig en apparatuur ten behoeve van de navigatie van de vliegtuigen. Om een storingsvrije werking van de apparatuur te waarborgen zijn vlakken gedefinieerd waaronder op een veilige wijze bebouwing kan plaatsvinden zonder dat de werkingen negatief wordt beïnvloed.

Laagvliegroutes: AMvB Ruimte

In de AMvB Ruimte zijn militaire laagvliegroutes opgenomen, evenals laagvliegroutes voor jacht- en transportvliegtuigen. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden onder een laagvliegroute bevat over een breedte van 3.704 m (2 nautische mijlen) geen bestemmingen of regels omtrent het gebruik van die gronden die het oprichten van bouwwerken met een hoogte van meer dan 40 m mogelijk maken. In de AMvB Ruimte is een mogelijkheid opgenomen voor de minister (Ministerie van Defensie in overleg met Minister van Infrastructuur en Milieu) om onder voorwaarden ontheffing te verlenen.

4.13.2 Toetsing en conclusie

Het plangebied ligt deels binnen de obstakelvrije zone van het militaire vliegveld Gilze-Rijen, zie figuur 4.13. Hierbij gelden hoogtebeperkingen van 125 tot 140 m. De beoogde ontwikkeling heeft een bouwhoogte die ruimschoots lager is dan de betreffende beperkingen.

Figuur 4.13 Uitsnede Kaart militair luchtvaartterrein - Vliegbasis Gilze-Rijen (Bron: Infomil)

Binnen de gemeente Dongen ligt ook een laagvliegroute. Deze is niet over het plangebied geprojecteerd.

Er wordt dan ook geconcludeerd dat de obstakelvrije zone en de laagvliegroutes geen belemmeringen vormen voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

5.2.1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel zijn bepalingen (begrippen) opgenomen welke in het algemeen spraakgebruik onvoldoende vastliggen en waarbij verschillen in interpretatie bij toepassing van de planregels mogelijk zijn.

Artikel 2 Wijze van meten

Hierin wordt aangegeven op welke manier hoogte, lengte, breedte, inhoud en oppervlakte van bouwwerken/percelen gemeten moeten worden.

5.2.2 Bestemmingsregels

De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd (niet altijd overal van toepassing):

• Bestemmingsomschrijving
• Bouwregels
• Nadere eisen
• Afwijken van de bouwregels
• Specifieke gebruiksregels
• Afwijken van de gebruiksregels
• Omgevingsvergunning

Artikel 3 Bedrijventerrein

De gronden met de bestemming ‘Bedrijventerrein’ zijn bestemd voor bedrijfsactiviteiten. Het bestemmingplan gaat uit van bedrijfsactiviteiten tot en met milieucategorie 3.2 in de lijst ‘Staat bedrijfsactiviteiten bedrijventerrein’ van de VNG. Binnen deze bestemming zijn daarnaast de functies onzelfstandig kantoor, magazijnen voor de opslag en afhaal van goederen en reparatiewerkzaamheden, laden en lossen, wegen, groenvoorzieningen en bij deze bestemming behorende voorzieningen (zoals ondergeschikte nutsvoorzieningen) toegestaan.

Om eventuele hinder van bedrijven zo veel mogelijk te voorkomen, is de toelaatbaarheid van (nieuwe) bedrijven in de regels gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging". De Staat maakt deel uit van de regels. Het is toegestaan dat de gevestigde bedrijven worden vervangen door andere bedrijven uit dezelfde categorie of lager.

 

Voor de bedrijfsbebouwing geldt een maximale bouwhoogte die gebaseerd is op de geldende beheersverordening welke de opmaat vormt voor de bouwhoogtes in de directe omgeving. Indien de werkelijke bebouwingssituatie afwijkt van de regeling in voorliggend bestemmingsplan, valt deze onder het overgangsrecht. Indien een bestaand bouwperceel hier van afwijkt is een specifiek maatvoeringsvoorschrift opgenomen. Bestaande ontheffingen en rechten zijn gerespecteerd. Indien deze regeling niet voldoet in relatie tot de bedrijfsvoering is een specifieke regeling getroffen.

Artikel 4 Groen

De gronden met de bestemming groen zijn bestemd voor groenvoorzieningen en bij deze bestemming gehorende voorzieningen, zoals voetpaden, water en nutsvoorzieningen. Binnen deze groenbestemming wordt de landschappelijke inpassing mogelijk gemaakt.

Artikel 5 Verkeer

De gronden met de bestemming 'Verkeer' zijn bestemd voor wegverkeer, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, geluidsreducerende voorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en nutsvoorzieningen. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor behoud, herstel en ontwikkeling van landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke waarden in de vorm van beplanting of andere groenvoorzieningen. Binnen de bestemming 'Verkeer' mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. In de regels zijn hiervoor nadere bepalingen opgenomen.

Artikel 6 Waarde - Archeologie

Deze bestemming is een zogenoemde dubbelbestemming. De dubbelbestemming is met een arcering op de verbeelding weergegeven en ligt over het gehele plangebied. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem.

Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen afhankelijk gemaakt van een omgevingsvergunning.

Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

5.2.3 Algemene regels

Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, regels.

Artikel 7 Anti-dubbeltelbepaling

Een antidubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

De formulering van de antidubbeltelbepaling wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).

Artikel 8 Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels is opgenomen dat bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen worden overschreden ten behoeve van ondergeschikte bouwdelen. Het gaat hierbij om bijvoorbeeld stoepen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn de voorwaardelijke verplichtingen opgenomen.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan afgeweken kan worden. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om bij omgevingsvergunning af te wijken van regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Dit betreft bijvoorbeeld de vrijstelling ten behoeve van afwijking van de voorgeschreven maten en percentages. Afwijking is overigens alleen mogelijk wanneer hiermee geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan aspecten als de woon- en milieusituatie van aangrenzende percelen.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel geeft het bevoegd gezag de bevoegdheid het bestemmingsplan te wijzigen ten behoeve van geringe veranderingen in plaats, ligging of afmetingen van bestemmingsgrenzen.

Artikel 12 Overige regels

In dit artikel is een parkeerregeling opgenomen.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht

Dit artikel betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt verkleind.

Artikel 14 Slotregel

In dit artikel wordt de naam van de regels vastgesteld.

6.2.1 Participatietraject

In het kader van de beoogde plannen is aan de hand van richtlijnen van en in afstemming met de gemeente Dongen een omgevingsdialoogtraject opgestart en heeft in cultureel centrum De Cammeleur 't Kwartier (Hoge Ham 126 te Dongen) op maandag 20 november van 16:30 tot circa 17:30 uur een inloop-informatiebijeenkomst plaatsgevonden. Tijdens deze informatiebijeenkomst werden aanwezigen geïnformeerd over de beoogde ontwikkelingen en werden zij uitgenodigd om met betrokken partijen in gesprek te gaan.

Van de informatiebijeenkomst en het dialoogtraject daarna is een verslag opgesteld. Dit verslag is opgenomen als bijlage 9. Hierin wordt ingegaan op de belangrijkste ontwikkelpunten, relevante bevindingen, eventuele wijzigingen en besproken verbeterpunten. Ten slotte wordt een doorkijk gegeven richting het vervolgtraject.

6.2.2 Vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het bestemmingsplan inzichtelijk gemaakt voor de vaste overlegpartners. Hierna wordt per overlegpartner een samenvatting en eventuele wijze van verwerking in het bestemmingsplan of aandachtspunten voor het vervolgtraject weergegeven.

Veiligheidsregio

De Veiligheidsregio heeft d.d. 12 juni 2023 aangegeven dat voor dit bestemmingsplan gebruik kan worden gemaakt van het standaardadvies externe veiligheid. Deze is opgenomen als bijlage 3.

De opkomsttijd voor deze planlocatie bedraagt 11 minuten vanuit de brandweerkazerne in Dongen (binnen de zorgnorm voor bedrijven). Bluswatervoorziening is aan de Steenstraat en Vierbundersweg om de circa 100 meter aanwezig. Als de plannen verder in procedure zijn dient hierover nadere afstemming plaats te vinden.

Waterschap Brabantse Delta

Op basis van het concept bestemmingsplan geeft het Waterschap onder voorbehoud een positief wateradvies (zaak 660985 met kenmerk 672583). Het voorbehoud heeft betrekking op een goede uitwerking van de hemelwaterafvoer vanaf verhard oppervlak.

Provincie Noord-Brabant

Provincie Noord-Brabant heeft in reactie met kenmerk C2318748/5310192 aangegeven enkele opmerkingen te hebben op de thema's ecologische verbindingszone, functieomschrvijving binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' en de kwaliteitsverbetering van het landschap. Het plan is op basis van deze reactie in afstemming op onderdelen aangepast en aangescherpt.

Gemeente Gilze-Rijen

De uitbreiding van Tichelrijt-Zuid is in het regionaal overleg ook met gemeente Gilze-Rijen besproken. Aansluitend heeft afzonderlijke afstemming over de landschappelijke inpassing met de gemeente Gilze-Rijen plaatsgevonden. Daarbij zijn ook afspraken gemaakt over het bestuurlijk verder afstemmen van de mogelijke doortrekking van de ecologische verbindingszone. Gemeente Gilze-Rijen heeft aangegeven graag betrokken te blijven bij eventuele vervolgontwikkelingen.

6.2.3 Zienswijzen

Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) wordt de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende deze periode kan iedereen op het ontwerp bestemmingsplan een schriftelijke of mondelinge zienswijze indienen. De zienswijzen worden samengevat en voorzien van beantwoording. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college van B&W de gemeenteraad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

6.2.4 Beroep

Na vaststelling door de gemeenteraad wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.