Dongen Eindsestraat 82-82a

Met betrekking tot de locatie Eindsestraat zijn de volgende beleidsdocumenten van provincie en gemeente van belang:

• provinciale Interimstructuurvisie Noord-Brabant en de Paraplunota ruimtelijke ordening;
• de provinciale nota Buitengebied in Ontwikkeling;
• het reconstructieplan de Meierij;
• Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en (ontwerp) Verordening ruimte;
• de gemeentelijke Structuurvisie 2020 (vastgesteld op 10 december 2009);
• het gemeentelijke bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld op 5 november 2009).

Provinciaal beleid

Interimstructuurvisie Noord-Brabant en de Paraplunota ruimtelijke ordening

Het provinciale beleid is gericht op de versterking van de vitaliteit van het platteland door:

• behoud en ontwikkeling van natuur- en cultuurhistorische waarde en ontwikkeling van landschappelijke kwaliteit;
• duurzaam waterbeheer;
• duurzame en vitale landbouw, onder meer door mogelijkheden te bieden voor de primaire agrarische en verbrede bedrijfsvoering;
• vergroting van de toeristisch-recreatieve mogelijkheden;
• ruimte voor hergebruik van bebouwing en nieuwbouw in het buitengebied;
• ruimte voor nieuwbouw in combinatie met Ruimte-voor-Ruimte regeling inclusief de verbrede aanpak van ruimte voor ruimte.

De bosgebiedjes ten zuidwesten van het perceel Eindsestraat 82a zijn aangemerkt als onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur.

Reconstructieplan de Meierij

In het reconstructieplan de Meierij is het perceel Eindsestraat 82-82a en omgeving aangemerkt als een extensiveringsgebied. Dit betekent dat in dit gebied gestreefd wordt naar het (op termijn) beëindigen van intensieve veehouderij bedrijven. Deze afwaartse beweging van de intensieve veehouderij wordt gestimuleerd door het bieden van ontwikkelingsmogelijkheden in andere gebiedsdelen (op de duurzame locaties in de verwevingsgebieden en in de landbouwontwikkelingsgebieden).

Buitengebied in ontwikkeling (BIO)

In de nota is voor kernrandzones en andere bebouwingsconcentraties een, ten opzichte van het toenmalige streekplan, verruimd beleid vastgesteld ten aanzien van bouwen en het ontwikkelen van nevenactiviteiten. Op basis van de bebouwingsdichtheid en de verscheidenheid aan functies, is de Eindsestraat als bebouwingsconcentratie zoals bedoeld in de nota BIO aangemerkt.

Nieuw provinciaal beleid

De provincie legt de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijke ordeningsbeleid tot 2025 vast in de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en de te beschermen provinciale belangen in de Verordening ruimte Noord-Brabant. Op 23 april 2010 is de Verordening ruimte, fase 1 vastgesteld en op 1 juni 2010 in werking getreden. De ontwerp Verordening ruimte, fase 2 is op 1 juni 2010 vastgesteld en zal naar verwachting in februari 2011 in werking treden.

Met de vaststelling van de provinciale (ontwerp) Verordening ruimte, fase 2 op 1 juni 2010 zijn de beleidsnota's Buitengebied in Ontwikkeling en Verbrede aanpak Ruimte voor Ruimte ingetrokken.

In de ontwerp Verordening Ruimte, fase 2 wordt in artikel 3.8.5 de mogelijkheid geboden om een of meerdere woningen te realiseren in een bebouwingsconcentratie mits de toelichting op het bestemmingsplan een verantwoording bevat van de wijze waarop de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd en geïnvesteerd wordt in het landschap.

Ruimtelijke kwaliteit Eindsestraat

De Eindsestraat is een lange uitloper van de kern Dongen en kent een gemengd functiepatroon. Burgerwoningen en bedrijven wisselen af met agrarische bedrijven. Dit beïnvloedt het beeld sterk. In het wegprofiel domineert de verkeersfunctie. In de oostelijke helft verschiet het stenen beeld in een groene weg met bomen en boselementen. Ook de percelen worden breder en doorkijkjes talrijker.

Bedrijven hebben doorgaans veel verharding en zijn soms zeer groot in vergelijking met de kleinschalige lintbebouwing.

Het bebouwingspatroon varieert. Aan de westkant staat veel bebouwing dicht bij de straat en zijn veel percelen smal. In het oostelijk deel schuift de rooilijn veelal meer terug. Incidentele, ver teruggelegen bebouwing met groene voorruimten vormen bijzondere plekken in dit dichte lint. Het perceel Eindsestraat 82-82a bevindt zich op de overgang van het westelijk naar het oostelijk deel.

Ter plaatse van het perceel Eindsestraat 82-82a zijn de volgende ruimtelijke kwaliteitskenmerken van belang:

• het perceel bevindt zich op de overgang van de bredere percellering in de oostelijke helft van de straat en het compactere westelijke deel;
• groene open voorruimte bij teruggelegen bebouwing is waardevol en kan versterkt worden;
• doorzichten naar het achtergelegen gebied zijn waardevol en bebouwing wordt bij voorkeur geconcentreerd om deze doorzichten te behouden;
• het perceel grenst aan een bos- en natuurgebiedje.

Conclusies ruimtelijke kwaliteit en landschap

Op basis van bovenstaande analyse is sprake van verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en een positieve bijdrage aan het landschap omdat:

• er een aanzienlijke hoeveelheid bebouwing wordt gesloopt nabij een natuurgebied en nabij woningen van derden;
• door de sloop milieuwinst wordt behaald (de milieuvergunning voor 790 zeugen, 516 biggen en 1 beer wordt ingetrokken, dit leidt tot een ammoniakreductie van 2.235 kg);
• door de afname van bebouwing en verharding de mogelijkheden voor infiltratie van regenwater toenemen;
• de nieuw te bouwen woning op een zodanige afstand van de weg wordt gebouwd dat daarmee een van de ruimtelijke kernkwaliteiten (teruggelegen bebouwing met groene voorruimten) wordt versterkt.

Het is niet noodzakelijk om voor de bouw van de extra woning een bijdrage te doen aan het landschapsinvesteringsfonds zoals bedoeld in artikel 1.2.2 van de ontwerp Verordening ruimte, fase 2 omdat initiatiefnemer gebruik maakt van de VIV- en BIO-regeling. Ook artikel 1.2.2 lid 5 van de verordening impliceert dat een financiële bijdrage niet nodig is omdat in dit geval kwaliteitsverbetering anderszins is verzekerd. Voorts wordt in artikel 1.2.2 onder 7 een uitzondering gemaakt voor bestemmingsplannen waarvoor een ontwerp voor 1 januari 2011 ter inzage is gelegd.

De conclusie is dat het initiatief ook passend is binnen het toekomstige provinciale ruimtelijke beleid.

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 2020

De Eindsestraat is in de Structuurvisie 2020 aangemerkt als een bebouwingslint met een redelijk hoge kwaliteit. Deze kwaliteit wordt bepaald door het gedifferentieerde bebouwingspatroon, de variatie in functies en gebruik, de karakteristieke bebouwing en de groenelementen op open particuliere kavels.

Nieuwe functies of bebouwing zijn aanvaardbaar mits passend in de kleinschalige context van het bebouwingslint.

Bestemmingsplan Buitengebied

In het recent vastgestelde bestemmingplan voor het Buitengebied van Dongen staan zowel de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor agrarische bedrijven als voor burgerwoningen beschreven. De systematiek van het bestemmingsplan Buitengebied vormt de basis voor het plan Eindsestraat 82-82a.

De hoofddoelstelling voor het bestemmingsplan Buitengebied luidt als volgt:

Behoud en ontwikkeling van de economische vitaliteit en de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied.

Het gaat daarbij nadrukkelijk om de combinatie en de onderlinge versterking van economische vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit: zoeken naar een breder sociaal-economisch draagvlak dat tevens bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied: ruimtelijke kwaliteit als vliegwiel voor economische activiteit.

Het gebied rond de Eindsestraat wordt niet gekenmerkt door bijzondere landschappelijke of ecologische kwaliteiten, anders dan de algemene kwaliteiten van openheid afgewisseld met groenelementen en agrarisch gebruik en is bestemd tot agrarisch gebied . In het agrarisch gebied worden vanuit landschap en ecologie geen bijzondere voorwaarden gesteld aan het agrarische gebruik of beperkingen opgelegd aan de agrarische ontwikkelingsmogelijkheden.

De Eindsestraat is in het bestemmingsplan aangewezen als bebouwingsconcentratie zoals bedoeld in de provinciale nota BIO. Om tegemoet te komen aan de dynamiek in de bebouwingslinten worden mogelijkheden geboden nevenactiviteiten en / of vervolgfuncties te ontwikkelen bij (voormalige) agrarische bedrijven en burgerwoningen.

De bouw van nieuwe woningen in het buitengebied is in beginsel niet gewenst. Wel is het gemeentebestuur bereid in specifieke gevallen medewerking te verlenen aan de bouw van ruimte-voor-ruimte woningen in bebouwingsconcentraties. Ook wordt gedacht aan woningen in het kader van de provinciale regeling Verbrede inzet van de aanpak ruimte voor ruimte die gedeputeerde staten op 27 juni 2006 hebben vastgesteld.

Het buitengebied heeft voor de bewoners een belangrijke woonfunctie . De bouwmogelijkheden ten behoeve van de woonfunctie in het buitengebied sluiten aan bij het provinciaal beleid.

Het bestemmingsplan biedt bescherming voor de archeologische waarden die mogelijk voorkomen in de gebieden met middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarden . In deze gebieden kunnen werkzaamheden in de bodem mogelijk aanwezige archeologische waarden schaden of vernietigen. Voordat deze werkzaamheden worden uitgevoerd, moet worden onderzocht of dat het geval is.

Voor een uitgebreide toelichting op de ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven, de ontwikkelingsmogelijkheden in bebouwingsconcentraties en de archeologische verwachtingswaarden wordt verwezen naar het bestemmingsplan Buitengebied.

Conclusie

Conclusie is dat de beëindiging van het intensieve veehouderij bedrijf in overeenstemming is met het provinciale en gemeentelijke beleid. Zowel het provinciale als het gemeentelijke beleid is in zijn algemeenheid terughoudend ten aanzien van nieuwe burgerwoningen in het buitengebied. De omzetting van voormalige agrarische bedrijfswoningen naar burgerwoningen en de bouw van woningen in bebouwingsconcentraties is aanvaardbaar mits gestreefd wordt naar sloop van overtollige bebouwing en de belangen van omringende agrarische bedrijven mede in ogenschouw worden genomen. De maximaal toelaatbare inhoudsmaat van 750 m³voor agrarische bedrijfswoningen kan niet gehandhaafd blijven. Provinciaal beleid gaat uit van een maximale inhoudsmaat van 600 m³voor burgerwoningen.