| Plan: | Dongen Eindsestraat 82-82a |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0766.BP2010000005-VG01 |
Archeologie
Het gebied Eindsestraat is op de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW) aangemerkt als een gebied met middelhoge of hoge verwachtingswaarden ten aanzien van het aantreffen van archeologische resten. Evenals in het bestemmingsplan Buitengebied zal in het bestemmingsplan Eindsestraat 82-82a met deze indicatieve archeologische waarde rekening moeten worden gehouden.
Voor gebieden op de CHW met een middelhoge of hoge verwachtingswaarde is het uitgangspunt dat onderzoek wordt uitgevoerd als ruimtelijke ingrepen worden uitgevoerd of gepland die de eventuele archeologische waarden kunnen aantasten. De gemeente voldoet hiermee aan de verplichting voortvloeiend uit de nieuwe Wet op de archeologische monumentenzorg die op 1 september 2007 in werking is getreden.
Natuur en landschap
De Eindsestraat is gelegen op een dekzandrug. Typerend voor het agrarische deel van het dekzandlandschap is de kleinschalige afwisseling tussen bosjes, landschapselementen en agrarische gronden. De combinatie en afwisseling is een belangrijke kwaliteit. De bosgebiedjes aan de Vierbundersweg grenzen aan het perceel Eindsestraat 82a. De sloop van de bedrijfsgebouwen past in het streven de oorspronkelijke structuur van het landschap te herstellen (afwisseling beplanting en open gebiedjes) en heeft naar verwachting een positief effect op de natuurwaarden van de bosgebiedjes.
Met de sanering van het varkensbedrijf wordt de milieuvergunning voor 790 zeugen, 516 biggen en 1 beer ingetrokken. De ammoniakemissie wordt hiermee gereduceerd van 2.235 kg naar 0 kg.
Ruimtelijke structuur
De Eindsestraat vormt een lange uitloper van de kern met een gemengd functiepatroon. Burgerwoningen en bedrijven worden afgewisseld met agrarische bedrijven. Dit beïnvloed het beeld van de straat sterk. In het wegprofiel domineert de verkeersfunctie. Vanaf de kern Dongen wordt het straatbeeld steeds minder versteend; de straat verandert in een groene weg met bomen en boselementen. De percelen worden breder en de doorkijkjes naar het achtergelegen agrarische gebied talrijker.
Het bebouwingspatroon varieert. Aan de westkant staat veel bebouwing dicht bij de straat en zijn veel percelen smal. In het oostelijk deel schuift de rooilijn veelal meer terug. Incidentele, ver teruggelegen bebouwing met groene voorruimten vormen bijzondere plekken in het dichte lint. De volgende ruimtelijke kwaliteitskenmerken zijn van belang:
De huidige agrarische bedrijfswoning op het perceel Eindsestraat 82 is aaneengebouwd met de woning op het adres Eindsestraat 80 en grenst direct aan de Eindsestraat. De gebouwen op de percelen aan weerszijden van Eindsestraat 80-82 zijn op grotere afstand van de Eindsestraat gelegen (20 tot 30 meter uit de as van de weg). De bouw van een extra woning aan de Eindsestraat 82a, met een groene voortuin, in combinatie met de sloop van de agrarische bedrijfsbebouwing draagt bij aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de Eindsestraat.
Luchtkwaliteit
In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een bestemmingsplan uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.
Het bestemmingsplan Eindsestraat 82-82a voorziet in de sanering van een intensieve veehouderij, het bestemmen van de bedrijfswoning tot burgerwoning en de bouw van een tweede woning. De ontwikkelingen hebben beperkte tot positieve gevolgen voor de luchtkwaliteit. Het intensieve veehouderij bedrijf als bron voor fijnstof verdwijnt en het plaatselijke vrachtverkeer gericht op de intensieve veehouderij wordt verminderd. De tweede woning zal naar verwachting geen extra verkeersbewegingen tot gevolg hebben.
Op basis van de Grootschalige Concentratie Nederland (achtergrondconcentratie geleverd door het Milieu- en Natuurplanbureau) in combinatie met de afwezigheid van substantiële lokale bronnen (in het buitengebied) kan worden geconcludeerd dat de concentraties stikstofdioxide en fijnstof in het plangebied (ruim) onder de betreffende grenswaarden liggen. Ook de prognose voor 2010 en 2020 voorspelt geen overschrijding (bron: MNP, 2009).
De verwachte afname van het verkeer als gevolg van de beoogde functieverandering zal niet tot normoverschrijdingen leiden. Ook de luchtkwaliteit ter plaatse van de beoogde functie zal voldoen aan de grenswaarden uit de Wet luchtkwaliteit. Een berekening is gezien de beperkte verkeersstroom en het gegeven dat de grootschalige concentraties ver onder de grenswaarden liggen, achterwege gelaten.
Infrastructuur
De Eindsestraat is een belangrijke toegangsroute tot de kern Dongen. De deels gerealiseerde Noordwest-tangent bij Tilburg is voor de bereikbaarheid van Dongen van groot belang. De Noordwest tangent wordt aangesloten op de Eindsestraat / Vierbundersweg ter hoogte van de Uiterste Stuiver. Deze aansluiting zal met een rotonde aansluiten op de Vierbundersweg. Deze verbetering van de infrastructuur heeft positieve gevolgen voor de verkeersintensiteiten op de Eindsestraat en daarmee op het woon- en leefklimaat in de straat.
Wet geluidhinder
De realisering of het planologisch mogelijk maken van een nieuwe woning wordt aangemerkt als een nieuwe situatie in het kader van de Wet geluidhinder (Wgh). Akoestisch onderzoek is noodzakelijk om aan te tonen dat de geluidsbelasting op de gevel de wettelijke maximaal toegestane waarden niet overschrijdt.
Om te toetsen of wordt voldaan aan de Wgh is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de daadwerkelijke geluidsbelasting aan de gevels. Verder is onderzoek gedaan naar de mogelijkheid om deze geluidsbelasting te reduceren en is bepaald welk verzoek hogere waarde nodig is. In bijlage 1, 2 en 3 is het akoestisch onderzoek gevoegd. Hieronder is een korte samenvatting gegeven van de resultaten en conclusies.
De nieuw te realiseren woning wordt op een afstand van minimaal 23 meter (grens bouwvlak) uit de as van de Eindsestraat geprojecteerd. De hoogst berekende geluidsbelasting aan de gevels van de nieuw te bouwen woning op het perceel Eindsestraat 82a ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de gezoneerde Eindsestraat bedraagt op de noordoostgevel op een waarneemhoogte van 4,5 meter, 53 dB. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden, de uiterste grenswaarde van 53 dB echter niet.
Omdat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden en omdat er redelijkerwijs geen maatregelen mogelijk zijn aan de bron, in het overdrachtsgebied en/of bij de ontvanger om de geluidsbelasting aan de gevels van de beoogde woning ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de gezoneerde Eindsestraat te reduceren, moet een hogere waarde worden vastgesteld. In tabel 3.1 is de betreffende hogere waarde weergegeven.
Tabel 3.1. Hogere waarde
| locatie | bron | maatgevende waarneemhoogte | Lden | aantal woningen |
| Eindsestraat 82a | Eindsestraat | 4,5 m | 53 dB | 1 |
Externe veiligheid
Bij het mogelijk maken van nieuwe gevoelige functies zoals de extra woning is het aspect externe veiligheid van belang. Bij ruimtelijke plannen heeft dit betrekking op:
In en in de nabijheid van het plangebied vinden dergelijke relevante activiteiten niet plaats (volgend de provinciale risicokaart vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats in de nabijheid van het plangebied en de PR-risicocontouren van het LPG-station Eindsestraat 124 zijn buiten het plangebied gelegen).
Bodemkwaliteit
In het gemeentelijke Bodembeheerplan is een bodemkwaliteitskaart opgenomen. De Eindsestraat is aangemerkt als zone 1: historische bebouwing. Bij het roeren van gronden is minimaal een historisch bodemonderzoek noodzakelijk dat bij de behandeling van de bouwaanvraag betrokken zal worden. In het Bodembeheerplan is ook een kaart met risico locaties op bodemverontreinigingen opgenomen. De locatie Eindsestraat 82a is niet aangemerkt als een risicolocatie. Er is op voorhand geen reden om aan te nemen dat de nieuwe woning op basis van de bodemkwaliteit niet gebouwd zou kunnen worden.
Watertoets
In het kader van duurzaam waterbeheer is het van belang dat bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening wordt gehouden met de waterhuishoudkundige consequenties. Daarom dient voor de beoogde ontwikkeling een watertoets te worden uitgevoerd.
In de huidige situatie is sprake van circa 2.125 m² bebouwing (twee varkensstallen) die wordt gesloopt en circa 2.000 m² verharding die ook grotendeels wordt verwijderd. In de verharding tussen de twee stallen zijn enkele afvoerkolken aangelegd. Het opgevangen water wordt met een buis onder het erf, onder de Eindsestraat afgevoerd naar de sloot aan het Veepad. In de huidige situatie wordt dus alleen het water dat op de dakvlakken grenzend aan de verharding tussen de stallen valt, afgevoerd. Het water van de andere dakvlakken valt op de bodem en infiltreert. Er zijn geen sloten gelegen direct grenzend aan het perceel.
In de nieuwe situatie kan er circa 500 m² worden gebouwd (1 woning van 600 m³en 2 bijgebouwen van maximaal 200 m² per bijgebouw). In de nieuwe situatie zal waarschijnlijk ook verharding worden aangebracht maar dat is verharding die qua omvang hoort bij een gebruik als burgerwoning. Hoe de afwatering in de nieuwe situatie wordt geregeld is niet bekend maar er zijn voldoende fysieke mogelijkheden voor opvang, berging en infiltratie. Er is in ieder geval sprake van een behoorlijke afname van het bebouwd oppervlakte (1.500 m² minder bebouwing en circa 1.000 m² minder verharding).
Het gebied Eindsestraat is gelegen in een intermediair gebied hetgeen betekent dat er periodiek sprake is van kwel en infiltratie en variërende grondwaterstanden. De grondsoort is enkeerdgrond, fijn zand en/of leemarm zand.
Door de sloop van de agrarische bedrijfsbebouwing en de verwijdering van erfverharding neemt de oppervlakte verharding af en daarmee nemen de mogelijkheden toe voor infiltratie van regenwater ten behoeve van grondwateraanvulling. De beoogde ontwikkeling heeft daarmee een positief effect op de waterhuishouding.
Het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende bouwmaterialen zoals lood, koper, zink en zacht pvc heeft de voorkeur. Uitlogende bouwmaterialen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en de ecologie.
Overige milieuaspecten
Bij realisering van nieuwe hindergevoelige functies (woningen) moet rekening worden gehouden met eventuele milieuhinder van bedrijfsactiviteiten in de omgeving. Uitgangspunt is dat ter plaatse van de woning sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt.
Afstemming van bestaande en nieuwe functies gebeurt door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (herziene versie, 2009). Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met milieuaspecten als geur-, stof en geluidhinder. Voor agrarische bedrijven is in de meeste gevallen het Besluit landbouwbedrijven milieubeheer van belang. Deze Algemene Maatregel van Bestuur (AmvB) bevat algemene regels voor agrarische bedrijven. Tevens geeft het besluit in een aantal gevallen afstanden die moeten worden aangehouden ten opzichte van gevoelige objecten (woningen). Daarnaast geldt voor veehouderijen de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) waarin afstanden en geurnomen zijn opgenomen.
Voor een inrichting waar landbouwhuisdieren worden gehouden geldt ten opzichte van woningen een aan te houden afstand van 50 m. Deze afstand moet worden gemeten vanaf het onderdeel van het bedrijf dat het dichtst bij het (geur)gevoelige object is gelegen (waarbij een waterbassin, een watersilo, een warmwateropslagtank en het erf niet als een zodanig onderdeel worden beschouwd).
In de directe omgeving van het perceel Eindsestraat 82a zijn vijf bouwvlakken gelegen met een agrarische bestemming. Het betreft de percelen Eindsestraat 91, 83, 79, 86 en 88.
Aan Eindsestraat 86 is een (hobby)rundveehouderij gevestigd. Op grond van het Besluit landbouw geldt voor dit agrarisch bedrijf een afstand van 50 meter ten opzichte van de nieuwe woning. De afstand tussen de stallen van dit bedrijf en de nieuwe woning (grens bouwvlak) is ruim 50 meter, waarmee een goed woon- en leefklimaat wordt gegarandeerd.
De agrarische bedrijven aan de Eindsestraat 88 en 79 zijn grondgebonden en zijn op een afstand van meer dan 50 meter van de nieuw te bouwen woning gesitueerd.
Aan de Eindsestraat 91 is een intensieve veehouderij gevestigd. Voor dit bedrijf is een berekening met 'V-stacks vergunning' gemaakt. Uit de berekening blijkt dat het bedrijf aan de Eindsestraat 91 niet in zijn bedrijfsvoering wordt belemmerd door de nieuwe woning aan de Eindsestraat 82a. Daarnaast kan er ter hoogte van de Eindsestraat 82a een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd worden vanuit de veehouderij aan de Eindsestraat 91.
Aan de Eindsestraat 83 is een agrarisch loonwerkbedrijf gevestigd. Op grond van 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG moet een afstand van 50 meter worden aangehouden vanaf dit bedrijf tot de nieuwe woning, waarbij geluid het maatgevende milieuaspect is. Op basis van het bestemmingplan Buitengebied mogen de bedrijfsgebouwen van dit bedrijf tot op een afstand van 3 meter achter de voorgevel van de bedrijfswoning worden gebouwd. De afstand vanaf dit punt (3 meter achter de voorgevelgrens) en de nieuwe woning (grens bouwvlak) is 50 meter, waarmee een goed woon- en leefklimaat wordt gegarandeerd.
Uit het voorgaande en mede gelet op de aanwezigheid van andere, reeds langer aanwezige (bedrijfs)woningen, blijkt dat de voorgenomen wijziging van de agrarische bestemming in een woonbestemming voor het perceel Eindsestraat 82-82a geen onevenredige milieubeperkingen oplevert voor de hiervoor genoemde agrarische bedrijven en ter plaatse van de nieuw te bouwen woning sprake is van een goed woon- en leefklimaat.
Economische uitvoerbaarheid
Voor de verplaatsing van de veehouderij activiteiten van de Eindsestraat naar Raamsdonk wil initiatiefnemer gebruik maken van de provinciale verplaatsingsregeling 'Beleidsregels Verplaatsing Intensieve Veehouderijen 2008' (VIV). De provincie subsidieert daarin 40% van de getaxeerde waarde en een bepaald deel van de kosten die aan de verplaatsing zijn verbonden. De overige kosten moet het bedrijf halen uit de ontwikkeling van de locatie Eindsestraat voor woningbouw. Het is aannemelijk dat initiatiefnemer, mede gelet op de provinciale subsidiemogelijkheden, de kosten van de het project kan dragen en de economische uitvoerbaarheid gewaarborgd is.
Conclusie
Op basis van hetgeen in voorgaande paragrafen beschreven is de conclusie dat de sanering van het intensieve veehouderij bedrijf en de bouw van een nieuwe woning voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.