Noord en Oost Dongen

2.1 Analyse plangebied

In dit hoofdstuk is een beknopte ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied gegeven. In paragraaf 2.2 zijn de belangrijkste beleidsuitgangspunten en randvoorwaarden benoemd die bij het opstellen van het bestemmingsplan zijn gehanteerd.

Historische ontwikkeling Dongen en plangebied

De kern Dongen is ontstaan aan de Donge en ontwikkeld in aansluiting op de oorspronkelijke bebouwingslinten van de Lage Ham, Hoge Ham - Sint Josephstraat - Eindsestraat en de Kerkstraat met de kerk als oriëntatiepunt voor het centrum van Dongen. De karakteristieke lintpatronen zijn nog duidelijk herkenbaar in het beeld van de huidige kern en het plangebied. Het bebouwingslint aan de Sint Josephstraat/Vennen wordt gekenmerkt door een divers ruimtelijk functiepatroon (wonen, horeca, detailhandel en bedrijven) dat aansluit op het centrumgebied van Dongen.

Vanaf de wederopbouwperiode zijn achter de oorspronkelijke linten, op de grens van dekzand naar het veen, uitbreidingswijken gerealiseerd. De nieuwe woongebieden verschillen in de ruimtelijke structuur sterk van de oudere bebouwing: de wijken hebben een planmatige structuur, terwijl het patroon van de oudere gebieden veel organischer is. Ieder woongebied heeft daardoor een eigen karakter.

Het gebied tussen het bebouwingslint aan de Sint Josephstraat/Vennen en de Mgr. Nolenslaan is vanaf jaren 50 vorige eeuw planmatig ontwikkeld. In dit gebied liggen ook kleinschalige inbreidingen uit de jaren 80 (o.a. Molensteeg) en binnenterreinen met diverse (grootschalige) functies. De uitbreidingswijken De Biezen en Hoge Akker zijn ontwikkeld in de periode jaren 80 – eind jaren 90.

Ruimtelijk-functionele analyse

Het plangebied is overwegend een woongebied. Het gebied omvat circa 2.500 woningen. De overige functies in het plangebied zijn vermeld in bijlage 5. Uit de inventarisatie blijkt dat de niet-woonfuncties vooral voorkomen in de oudere plandelen (lintbebouwing Sint Josephstraat en de Vennen). Daarnaast bevinden zich in De Biezen enkele grootschalige onderwijsvoorzieningen en een buurtcentrum aan het Hof. Het buurtcentrum bestaat uit een kledingwinkel (outlet) en een chinees restaurant. Boven het centrum zijn woningen aanwezig.

Op de hoek van de Procureurweg en de Mgr. Schaepmanlaan is een groot kantoorgebouw aanwezig dan momenteel leeg staat.

Aan de overzijde van de Procureurweg, langs de Minister Goselinglaan ligt het sportpark “De Biezen” dat volledig wordt gebruikt door voetbalvereniging Dongen. Het complex bestaat uit drie speelvelden, een trainingsveld, een trainingshoek en twee pupillenvelden.

Hierna wordt de stedenbouwkundige opzet c.q. de ruimtelijke karakteristiek van de verschillende deelgebieden beknopt en puntsgewijs beschreven. In de beschrijvingen wordt ingegaan op de ontsluitingsstructuur, de groenstructuur, bebouwingskenmerken en specifieke kwaliteiten en knelpunten.

Deelgebied	Beschrijving ruimtelijke karakteristiek
Achterberg	- Min. Goselinglaan / Mgr. Nolenslaan belangrijke en beeldbepalende structuurelementen. - Kenmerken zijn de binnenterreinen. Deze worden onder andere gebruikt als privé-(volks)tuin, boomgaard en speelterrein. Delen van het binnenterrein Molensteeg en Veldstraat afgelopen jaren benut en bebouwd door de R.K. basisschool Achterberg. - Groenstructuur beperkt zich tot de laanbeplanting langs hoofdwegen. Continuïteit daarin ontbreekt. Grootschalige groenelementen komen niet voor. Weinig speelplekken in openbare ruimte. - Bebouwing Akkermansstraat, Molensteeg en Veldstraat is gevarieerd. Enkele panden van oudere datum. - Bebouwing niet homogeen: verschillen in bebouwingshoogte, kwaliteit bebouwing, bouwstijlen en rooilijnen.
De Biezen en Hoge Akker algemeen	- Stedenbouwkundige raster met in lengterichting slagenpatroon omringende landschap als uitgangspunt. - Dwarsrichting raster wordt geaccentueerd door contrasterende lijnen met een veel vloeiender verloop. - Binnen rasterstructuur onderverdeling in deelgebieden (De Biezen, Hoge Akker I, II en III). - De Biezen: geen hiërarchie van wijkontsluiting, buurtontsluiting en woonstraat/erf waardoor oriëntatie in wijk (ernstig) wordt bemoeilijkt. - Hoge Akker: wel hiërarchie tussen verzamelwegen, ontsluitingswegen en langzaam verkeersroutes. - Twee centrale noord-zuidroutes (Bolkensteeg en Procureurweg) die verbinding verzorgen met onder meer centrum en buitengebied. - Evenwijdig daaraan groene assen met forse maatvoering en daarin langzaam verkeersroutes. - Dwars op slagenstructuur staande centrale as vanaf De Biezen tot Hoge Akker III (groengebied / park / waterpartij) en waaraan langzaam verkeersroute is gekoppeld. Oost-westroute van belang voor onderlinge relaties (school, voorzieningen etc.). - Vrijliggende langzaam verkeersvoorzieningen langs noord-oostelijke randweg. - Gehele woongebied aangemerkt als verblijfsgebied (30 km/uur-zone). - Geen belangrijke onderlinge verbindingen voor autoverkeer; kortsluitingen van ondergeschikte betekenis. - Grote schoolgebouwen beeldbepalende elementen. - De wijken bestaan vooral uit koopwoningen. Het aandeel sociale huurwoningen bedraagt minder dan 10%.
Biezen	- Brede groenstroken, waterpartij, twee gebouwen Cambreurcollege, bibliotheek, ruime woonpercelen en het zicht via de Mgr. Poelsstraat op de Laurentiuskerk zorgen aan westzijde Mgr. Schaepmanlaan voor aantrekkelijk open gebied. - Woonstraten ingericht als woonerven. - Parkeerplaatsen veelal geconcentreerd op pleintjes tussen woonblokken of op koppen hiervan. Binnen profiel woonstraten en op woonerven weinig of geen parkeerruimte aanwezig. Door deze inrichting worden diverse groenstroken als privé-parkeerplaats gebruikt. Garageboxen veelal op de koppen woonblokken gerealiseerd. - Veelvuldige toepassing van variatie in woningtypen, verspringende bouwblokken en bijzondere dakvormen. Gestapelde woningbouw ontbreekt. Overgrote deel bebouwing bestaat uit aaneengesloten rijenbouw. Langs randen woongebied vrijstaande woningen. Kleinschalige locatie voor zeven woonwagens aan Kalmoestuin. - Harde en abrupte overgang woongebied naar het landelijk gebied.
Hoge Akker I	- Stemvorkvormige hoofdontsluiting. - Woonmilieu met duidelijke scheiding privé en openbaar gebied. - Voorgevels woningen georiënteerd op hoofdstructuurelementen zoals "groene as" (Mies van der Rohestraat en Aaltostraat), sportpark De Biezen en hoofdontsluiting. - Langs hoofdontsluiting aaneengesloten bebouwing. Aan de uiteinden, naar noord-oostelijke randweg c.q. het buitengebied en naar Min. Goselinglaan toe, twee onder een kap- en vrijstaande woningen als overgang gebouwd. - Langs hoofdontsluitingswegen combinatie van langsparkeren en kleine parkeerterreintjes op koppen van bouwblokken. - Belangrijkste groenelementen aan randen gebied. - Langs noordoostelijke randweg heeft groene rand continu beeld. - Verspreid binnen woonbuurten kleine pleintjes die als speelgelegenheid voor kleine kinderen kunnen worden gebruik. - Architectonische bijzonderheden: kwadrantwoningen Aaltostraat, Aaltostraat (terug liggende derde laag en ronde voorgevel), kwadrantwoningen Belcampostraat, Duikerstraat (terug liggende derde bouwlaag en 'rond' dak), Oudstraat (derde bouwlaag deels rond dak)
Hoge Akker II	- Circuitvormige hoofdontsluiting. - Groene as tussen Hoge Akker I en II, de waterpartij en Simon Vestdijkpark, harde hoofdelementen. - Enkele kleinere groenelementen op buurtniveau. - Woningen overwegend vrijstaande en twee-aaneen gebouwd. - Rondom centrale groenvoorziening (Ed Hoornikstraat en Lucebertstraat) aaneengesloten bebouwing. Belcampostraat kwadrantwoningen (rug aan rugwoningen). - Architectonische bijzonderheden: terugliggende derde bouwlaag Ed Hoornikstraat 1-23, platte afdekking en lessenaarsdaken Ed Hoornikstraat 25-47 en Anton van Duinkerkenstraat 2-8.
Hoge Akker III	- Concentrische hoofdontsluiting. - Assenvormige verkeersontsluiting met "centrale akker" (plein) op knooppunt belangrijkste structuurbepalende elementen. - Langs centrale plein en hoofdassen wandvorming door aaneengebouwde woningen. - Naar de randen toe meer openheid (vrijstaande en geschakelde woningen). - Architectonische bijzonderheden: terugliggende derde bouwlaag langs centrale plein (Montgomerystraat), gestapelde woningbouw (Rooseveltstraat), platte afdekking Mazcekstraat, gedraaide kaprichtingen (o.a. Simondsstraat-Rooseveltstraat)

Kort samengevat is het plangebied een groot en gevarieerd woongebied met een beperkt aantal daaraan gerelateerde voorzieningen zoals een enkele winkel- en horecavoorziening, enkele grootschalige, wijkoverstijgende onderwijsvoorzieningen en enige bedrijvigheid. De verschillende deelgebieden hebben met elkaar gemeen het stedenbouwkundige raster dat is gebaseerd op het slagenpatroon van het oorspronkelijke landschap. Door de gefaseerde ontwikkeling zijn binnen de verschillende deelgebieden echter ook duidelijk verschillen waarneembaar in bebouwingstypologie, architectuur en openbare ruimte.

Ruimtelijke ontwikkelingen blijven de komende jaren naar verwachting vooral beperkt tot vervangende woningbouw en aanpassingen (uitbreiding, beëindiging) van maatschappelijke functies en bedrijven. Op beheersniveau zullen ontwikkelingen aan de orde zijn, gericht op het inspelen op actuele eisen en wensen met betrekking tot de woonomgeving (onder andere groen- en verkeersstructuur) en de woningvoorraad (bouw- en woontechnische aanpassingen).