Noord en Oost Dongen

2.2 Beleidsuitgangspunten bestemmingsplan

Op basis van voornoemde constateringen en de ambities die in de gemeentelijke Structuurvisie Dongen 2020 (vastgesteld 10 december 2009) zijn aangegeven, gelden voor de ruimtelijke-functionele ontwikkeling van het plangebied de volgende beleidsdoelstellingen.

• Consolideren.
• Behoud en versterking van de woonfunctie.
• Behouden en versterken van functiemenging door beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten aan huis.
• Behoud van de ruimtelijke kwaliteit.
• Behoud van (cultuur)historische kwaliteiten.

Deze doelstellingen worden als volgt ingevuld.

• Consolidatie van de in het plangebied aanwezige ruimtelijk-functionele situatie betekent dat het bestemmingsplan in belangrijke mate is gericht op het vastleggen van bestaande functies en waarden (voor zover relevant). Tevens is het bestemmingsplan afgestemd op de reeds toegestane planologische ontwikkelingsmogelijkheden van aanwezige gebruiksvormen (waaronder uitbreiding). Deze ontwikkelingsmogelijkheden blijven beperkt vanwege potentiële conflicten met ruimtelijke en / of milieukwaliteiten en onverenigbaarheid met gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen. Daarnaast is het ruimtelijk-stedenbouwkundig en uit oogpunt van rechtszekerheid van belang om bepaalde woningtypologieën vast te leggen.
• Voor het behoud van de woonfunctie en ruimtelijke kwaliteit is een actief beheer en onderhoud nodig van de kwaliteit van de woonomgeving. Voor de verschillende wijken en kernen worden wijk- en dorpsplannen opgesteld, waarin per wijk of kern wordt aangegeven op welke manier hieraan invulling wordt gegeven. Voor het woongebied De Hoge Akker is in 2009 een wijkplan opgesteld. Hieruit blijkt dat de wijk een hoge waardering krijgt van haar bewoners (het hoogste totaaloordeel van alle wijken binnen de gemeente Dongen). Voor de woningen, de woonomgeving en de groenvoorzieningen worden de hoogste scores gegeven. Het enige aspect dat aandacht verdient, zijn de voorzieningen. Het ontbreken van een school en een ontmoetingscentrum wordt als een groot gemis ervaren. Op termijn doet zich de vraag voor of voor ouderen geschikte nieuwbouw moet worden gerealiseerd.

• Ook zal een aantrekkelijk woon- en verblijfsklimaat moeten worden gewaarborgd. In verband hiermee worden de ontwikkelingsmogelijkheden van bestaande bedrijven binnen én buiten het plangebied afgestemd op het woongebied. Het houdt ook in dat in het historisch bebouwingslint Sint Josephstraat-Vennen in beginsel geen ruimte is voor verdere uitbreiding van de detailhandels-, horeca- of bedrijfsfuncties. Functieveranderingen en nieuwe bebouwing zijn evenmin gewenst.
• Activiteiten die een onevenredige hinder voor het woonmilieu en onevenredige afbreuk van het woonkarakter van de wijk of buurt veroorzaken zijn niet toegestaan. Voor zover niet-woonfuncties niet hinderlijk zijn voor de woonomgeving, zijn deze voor een aantrekkelijk en levendig woon- en verblijfsklimaat wel gewenst. Gedacht kan onder meer worden aan traditionele vrije beroepen (arts, notaris, advocaat) en andere bedrijfsmatige activiteiten (kapsalons, pedicures, makelaars, kinderopvang). Deze functies komen vaak in combinatie met de woonfunctie voor. Bij de beoordeling van deze functies is onder meer van belang of de woning blijft voldoen aan het Bouwbesluit, de woonfunctie primair en in ruimtelijke zin gehandhaafd blijft en er geen onevenredige nadelige invloed op de verkeersafwikkeling en parkeerbalans ontstaat.
• Voor De Biezen wordt gestreefd naar versterking van het voorzieningenniveau.
• Vrijkomende locaties kunnen benut worden voor woningbouw. In voorkomend geval zal hiervoor een afzonderlijke procedure worden gevoerd. Ook omzetting naar kantoorfuncties is denkbaar indien en voor zover sprake is van voldoende parkeerruimte op eigen terrein. De binnenterreinen komen niet in aanmerking voor inbreiding. De openheid van dit terrein is een kwaliteit en dient daarom te worden behouden.
• Het beleid is gericht op het voorkomen van leegstand en verkrotting en eventueel sanering van verouderde woon- en bedrijfsbebouwing. Revitalisering of herstructurering in het plangebied wordt momenteel echter niet voorzien.
• Gestreefd wordt naar het behoud van beeldkwaliteit en van structurele groengebieden, waaronder sportpark De Biezen als kwaliteitsdrager binnen het verstedelijkte gebied. Voor zover de beeldkwaliteit ruimtelijk-stedenbouwkundig van belang is, wordt dit in het voorliggend bestemmingsplan geregeld (bevestigd).