| Plan: | Noord en Oost Dongen |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0766.BP2011000011-VG01 |
1. Inspreker 1
Reactie A
Inspreker maakt bezwaar tegen de verkleining van het bouwvlak betreffende het perceel Distelweide 10.
Antwoord A
Het bezwaar is gegrond. Voor de bouwblokken Zuringweide 2-10, Zuringweide 1-3, Klaverweide 2-8, Klaverweide 1-3, Distelweide 2-10 en Distelweide 1-3 is het niet duidelijk waarom de diepte van het bouwblok van 15 meter is teruggebracht naar 10 meter. In het ontwerpbestemmingsplan wordt de bouwdiepte weer op 15 meter gelegd.
Reactie B
Inspreker is van mening dat het genoemde bebouwingspercentage van 50% van het 'bouwvlak' in artikel 15 lid 15.2.1 onder c van de regels van het bestemmingsplan 50% van het 'bouwperceel' zou moeten zijn. Indien dat niet het geval is, tekent inspreker daar bezwaar tegen aan.
Antwoord B
Artikel 15.2.1. lid c van de regels is niet van toepassing voor het perceel Distelweide 10. Het perceel Distelweide 10 heeft tevens een aanduiding 'erf'. Dit houdt in dat artikel 15.2.1 lid b en artikel 15.2.1. lid d van toepassing zijn:
Artikel 15.2.1. lid c is bijvoorbeeld van toepassing voor de percelen aan de Vossendonk, een deel van de Thorbeckelaan, et cetera.
Conclusie
De diepte van de bouwblokken van de percelen Zuringweide 2-10, Zuringweide 1-3, Klaverweide 2-8, Klaverweide 1-3, Distelweide 2-10 en Distelweide 1-3 dient naar 15 meter te worden teruggebracht.
2. Inspreker 2
Reactie
Op 23 augustus 2010 heeft inspreker een principeverzoek ingediend voor het uitbreiden van het woonhuis. Daarbij werd verzocht om aan de linkerzijgevel van de woning een uitbreiding te realiseren. Een en ander is weergegeven op tekening VO-01 d.d. 24-08-2010. Deze tekeningen zijn bij de gemeente aanwezig.
In het voorontwerpbestemmingsplan Noord en Oost Dongen is het verzoek niet opgenomen. Inspreker verzoekt nogmaals om bij de aanpassing van het nieuwe bestemmingsplan het verzoek van uitbreiding opnieuw te bekijken.
Antwoord
De gemeente Dongen heeft medio oktober 2010 op het principeverzoek gereageerd door richting inspreker aan te geven dat medewerking in principe mogelijk is. Vervolgens heeft de gemeente van inspreker niets meer vernomen. In het kader van het actualiseren van het bestemmingsplan Noord en Oost Dongen verzoekt inspreker opnieuw de mogelijkheden te bekijken voor het uitbreiden van het woonhuis.
In artikel 15 lid 15.3.1 is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor een aan- of uitbouw in de voortuin. Daarin is opgenomen dat medewerking mogelijk is aan de bouw van een aan- of uitbouw vóór de voorgevel van het hoofdgebouw mits de oppervlakte ten hoogste 6 m2 bedraagt, de goothoogte niet meer bedraagt dan 3 meter en de afstand toto de bestemming Verkeer ten minste 0,5 meter bedraagt.
De afstand van de uitbouw tot het openbaar gebied (parkeerplaatsen) bedraagt circa 2 meter. De uitbreiding voor de voorgevelrooilijn bedraagt circa 14 m2 maar blijft nog ruimschoots achter de voorgevelrooilijn van de naast gelegen woning. Ook het zicht van verkeer wordt niet belemmerd omdat de uitbreiding niet aan de hoekzijde plaatsvindt.
Het gevraagde uitbreiding is vanuit ruimtelijk oogpunt geen belemmeringen op. Het bouwvlak zal naar voren worden uitgebreid waardoor de uitbreiding mogelijk wordt gemaakt.
Conclusie
Op de verbeelding is het bouwblok aan de zijde van Willem Elsschotstraat met 2,2 meter verruimd.
3. Inspreker 3
Reactie
Inspreker verzoekt om de bestemming Tuin van kavel 4061 te wijzigen in een bouwkavel met de bestemming Wonen.
Antwoord
De gemeente Dongen is bekend met de plannen van de grondeigenaren in het aangrenzende gebied om in het gebied tussen de Cousinsstraat en de Pattonstraat enige woningbouw te realiseren in combinatie met het doortrekken van de Pattonstraat richting de Cousinsstraat.
Het is bij de grondeigenaren eveneens bekend dat de gemeente een positieve grondhouding heeft jegens deze plannen, mits de ontwikkeling ook daadwerkelijk voorziet in het doortrekken van de Pattonstraat, waardoor een verbinding met de Cousinsstraat tot stand komt.
Daar de gemeente tot op heden geen positieve berichtgeving heeft ontvangen ten aanzien van het doortrekken van de Pattonstraat richting de Cousinsstraat is een invulling van het gebied met woningbouw nog onvoldoende concreet. De bestemming Tuin (welke in het vigerende bestemmingsplan nog de bestemming Agrarische doeleinden had) zal derhalve niet worden gewijzigd in de bestemming Wonen ten behoeve van een bouwkavel.
Conclusie
Er is geen aanpassing van het bestemmingsplan nodig.
4. Smits Advies en Project begeleiding, Schoolstraat 7, 8064 DK ZWARTSLUIS namens
Reactie A
Gelet op het consoliderende karakter van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verleende bouwvergunning (BR 2008027) voor het perceel Vennen 63 voor het verwezenlijken van een berging annex garage die niet op de plankaart ingetekend is. Insprekers zouden deze graag ingetekend zien.
Antwoord A
De meest actuele beschikbare kadastrale ondergronden zullen onder de plankaarten bij het ontwerpbestemmingsplan worden gelegd, zodat de schuur ook op de plankaart komt te staan. De kadastrale ondergrond heeft verder geen juridische status bij een bestemmingsplan.
Reactie B
Er hebben gesprekken plaatsgevonden tussen de gemeente Dongen, een ontwikkelaar en insprekers, waarbij de verwachting is uitgesproken door partijen om op termijn een ontwikkeling te laten plaatsvinden met als doel de Pattonstraat als volledige straat te ontwikkelen door woningbouw op diverse locaties aan de Pattonstraat en/of eventuele garages tussen de Pattonstraat en De Vennen.
Het perceel, kadastraal bekend als sectie C, nummer 1379 en bestemd als T (tuin), het bedrijfsperceel met opstallen en het perceel kadastraal bekend als sectie C, nummer 4004 biedt hiertoe de mogelijkheid. Insprekers zouden het op prijs stellen als deze mogelijkheden in het bestemmingsplan worden meegenomen.
Antwoord B
De gemeente Dongen is bekend met de plannen van de grondeigenaren in het aangrenzende gebied om in het gebied tussen de Cousinstraat en de Pattonstraat enige woningbouw te realiseren in combinatie met het doortrekken van de Pattonstraat richting de Cousinsstraat.
Het is bij de grondeigenaren eveneens bekend dat de gemeente een positieve grondhouding heeft jegens deze plannen, mits de ontwikkeling ook daadwerkelijk voorziet in het doortrekken van de Pattonstraat, waardoor een verbinding met de Cousinsstraat tot stand komt.
Daar de gemeente tot op heden geen positieve berichtgeving heeft ontvangen ten aanzien van het doortrekken van de Pattonstraat richting de Cousinstraat is een invulling van het gebied met woningbouw nog onvoldoende concreet. De mogelijkheid voor woningbouw zal derhalve niet rechtstreeks in dit bestemmingsplan worden opgenomen.
Conclusie
Er is geen aanpassing van het bestemmingsplan nodig. Wel zal de meest actuele kadastrale ondergrond onder het ontwerpbestemmingsplan worden gelegd.
5. Condor Advies, Sint Josephstraat 41, 5103 EA DONGEN namens inspreker 6
Reactie
Namens inspreker 6 maakt Condor Advies bezwaar tegen het feit dat er niets is opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan omtrent het perceel aan de Martinus Nijhoffstraat te Dongen.
Het genoemde perceel leent zich perfect voor een kleinschalige ontwikkeling. Deze ontwikkeling bestaat uit een vrijstaande woning aan de voorzijde en vier 2-onder-1 kapwoningen achter op het perceel. Genoemde woningen sluiten perfect aan op de omgeving waar eveneens 2-onder-1-kapwoningen zijn gebouwd.
Voor de ontsluiting ervan zal een weg worden aangelegd die tevens het achtergelegen terrein kan ontsluiten.
Inspreker verzoekt om genoemd plan mee te nemen in het nieuwe bestemmingsplan.
Antwoord
Uit de inspraakreactie is niet op te maken namens welke inspreker bezwaar wordt gemaakt. De betreffende gronden staan op naam van iemand anders. De gemeente Dongen verzoekt de heer Taks om bij verdere correspondentie dit eenduidig aan te geven.
Voor dit perceel is begin april 2011 een vergelijkbaar plan ingediend voor drie grondgebonden woningen op een perceel gelegen aan de Martinus Nijhoffstraat aansluitend aan het perceel aan de Cousinsstraat 8. Dit verzoek is destijds afgewezen.
Een verzoek om medewerking voor het ontwikkelen van een locatie voor woningbouw die niet past binnen de bepalingen van het geldende bestemmingsplan, wordt getoetst aan een aantal criteria, te weten: milieuproblematiek, zorgvuldig ruimtegebruik, stedenbouwkundige structuur en cultuurhistorische aspecten.
Naast deze locatiegebonden aspecten wordt beoordeeld of de toevoeging van woningen gewenst/noodzakelijk is voor het realiseren van het gemeentelijke bouwprogramma.
De criteria milieuproblematiek en cultuurhistorie zijn voor deze locatie hier niet aan de orde. Het initiatief is daarom getoetst op stedenbouwkundige aanvaardbaarheid. De door inspreker voorgestane herontwikkeling van de locatie met een vrijstaande woning aan de voorzijde en vier 2-onder-1 kapwoningen achter op het perceel past niet in de stedenbouwkundige structuur. Voorstelbaar is een toevoeging van één of twee vrijstaande woningen aan en georiënteerd op de Martinus Nijhoffstraat. De stedenbouwkundige structuur ter plaatse verdraagt het toevoegen van bebouwing in de Martinus Nijhoffstraat volgens het ritme van de in die straat aanwezige bouwvolumes. Omdat per woning een kavelbreedte van minimaal 20 meter noodzakelijk is, is het realiseren van twee woningen wellicht alleen mogelijk in samenwerking met de eigenaar van het naastgelegen perceel.
In eerdere contacten met of namens de voormalige eigenaar is de mogelijkheid om maximaal twee woningen toe te voegen besproken. Uitgangspunt was, dat de woningen in de structuur van de Martinus Nijhoffstraat worden ingepast. De mogelijkheid om maximaal twee woningen toe te voegen heeft de gemeente Dongen reeds op 16 januari 2003 aan de eigenaar van de locatie medegedeeld. Deze mededeling was gebaseerd op besluitvorming in 2002 met betrekking tot het realiseren van inbreidingslocaties.
Tijdens de inloopavond hebben medewerkers van de gemeente Dongen gesproken met onder andere Condor Bouwadvies over de mogelijkheden aan de Martinus Nijhoffstraat.
Daarbij is aangegeven dat het realiseren van een vrijstaande woning mogelijk is binnen de aangegeven randvoorwaarden. Om het bouwperceel op te kunnen nemen in het bestemmingsplan Noord en Oost Dongen dient aannemelijk te worden gemaakt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het plan dient voorzien te worden van een ruimtelijke onderbouwing inclusief benodigde onderzoeken (waaronder een bodemonderzoek). Wanneer deze ruimtelijke onderbouwing bij de inspraakreactie gevoegd is, kan het geheel - indien akkoord - worden opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan.
De gemeente Dongen heeft de concept ruimtelijke onderbouwing ontvangen op 8 november 2011. Opmerkingen op de ruimtelijke onderbouwing zullen geen deel uitmaken van deze inspraaknotitie maar rechtstreeks aan het stedenbouwkundige bureau en de adviseur van inspreker 6 worden doorgegeven. NB: de ruimtelijke onderbouwing is opgenomen in bijlage 2 van deze toelichting).
Conclusie
Het bestemmingsplan wordt aangepast zodat het realiseren van een vrijstaande woning aan de Martinus Nijhoffstraat mogelijk is. Het sluiten van een anterieure overeenkomst voor het einde van de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is wel een voorwaarde voor het opnemen van deze woning in het bestemmingsplan.
6. Stichting ontwikkelingscentrum Dongen
Reactie
Stichting Ontwikkelingscentrum Dongen is eigenaar van het object aan de Mgr. Schaepmanlaan 25 tot en met 35 (oneven nummers). Het perceel is kadastraal bekend als sectie B, nummer 3287. In dit object is onder andere Theek 5 gehuisvest.
Het bestemmingsplan waar het perceel deel van uit maakt wordt op dit moment herzien. Daarnaast zijn er diverse ontwikkelingen gaande rondom de sociaal culturele gebouwen in Dongen en de mogelijke realisatie van een nieuwe accommodatie. De stichting heeft begrepen dat in de gemeentelijke visie Theek 5 een dragende pijler is in deze nieuw te bouwen accommodatie. Indien de belangrijkste huurder, Theek 5, onderdeel uit gaat maken van de nieuwe accommodatie is de stichting genoodzaakt de toekomstvisie aangaande hun bezit aan de Mgr. Schaepmanlaan bij te stellen. Om hun bezit ook in de toekomst op een verantwoorde wijze te kunnen exploiteren zijn aanpassingen noodzakelijk.
De stichting verzoekt het volgende:
Antwoord
In het vigerende bestemmingsplan 'Biezen & Achterberg' is het perceel Mgr. Schaepmanlaan 25 tot en met 35 bestemd als Maatschappelijke en woondoeleinden met een goothoogte van 6 meter. De achtergelegen grondstrook is bestemd als Groenvoorzieningen.
In bestemmingsplan Noord en Oost Dongen is de bestemming Maatschappelijke en woondoeleinden gewijzigd in Gemengd. Deze bestemming biedt ruimere mogelijkheden voor het perceel dan de bestemming Maatschappelijk.
Uit stedenbouwkundig oogpunt is er plaats van een goothoogte een bouwhoogte op te nemen. Een bouwhoogte van 13 meter maakt het echter mogelijk dat tot vier bouwlagen kan worden gebouwd. De gemeente Dongen vindt dit niet gewenst.
Het bestemmingsplan staat toe dat de bouwhoogte maximaal 4 meter meer bedraagt dan de goothoogte. Bij een goothoogte van 6 meter is een bouwhoogte van 10 meter toegestaan. Daar het huidige object bestaat uit twee bouwlagen met een plat dak, zal de gemeente de mogelijkheid opnemen voor het realiseren van een derde laag met plat dak. De goothoogte van 6 meter kan worden gewijzigd in een bouwhoogte van 10 meter.
De grondstrook aan de noordoostzijde is in het verleden vrijgehouden ten behoeve van het perceel Mgr. Schaepmanlaan 25 tot en met 35. Planologisch is er niets op tegen om de bestemming Verkeer-Verblijfsgebied te wijzigen in Gemengd (zonder bouwvlak). De verkoop van gronden staat los van het te actualiseren bestemmingsplan Noord en Oost Dongen en zal middels een afzonderlijke advisering aan het college worden voorgelegd.
Conclusie
De goothoogte van 6 meter kan worden gewijzigd in een bouwhoogte van 10 meter. De bestemming van de strook grond achter het perceel Mgr. Schaepmanlaan 25 tot en met 35 wijzigen van Verkeer-Verblijfsgebied in Gemengd (zonder bouwvlak).