| Plan: | Noord en Oost Dongen |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0766.BP2011000011-VG01 |
In deze paragraaf worden deze bestemmingen in alfabetische volgorde toegelicht conform de voorgeschreven volgorde op de legenda van de plankaart.
Bedrijf (artikel 3)
Alle legaal aanwezige bedrijven (niet zijnde agrarische bedrijven, detailhandels- en horecabedrijven) en de grotere nutsvoorzieningen (>15 m²) in het plangebied zijn bestemd tot "Bedrijf". De kleinere nutsvoorzieningen behoeven geen specifieke regeling aangezien deze in nagenoeg alle bestemmingen algemeen mogelijk zijn gemaakt.
Om eventuele hinder van bedrijven zo veel mogelijk te voorkomen, is de toelaatbaarheid van (nieuwe) bedrijven in de regels gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging". De Staat maakt deel uit van de regels. Zoals in paragraaf 3.1. al uiteen is gezet, kunnen in het plangebied, afhankelijk van de specifieke situering van de bedrijfslocaties, bedrijven tot en met categorie A en B1 worden toegestaan. Het is toegestaan dat de gevestigde bedrijven worden vervangen door andere bedrijven uit dezelfde categorie of lager.
Bedrijven die door hun aard en invloed op de woonomgeving zijn ingeschaald in een hogere categorie dan algemeen toelaatbaar (namelijk categorie B2 of C), zijn voorzien van specifieke nummeraanduidingen. In het plangebied gaat het om één bedrijf dat de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf-1' heeft gekregen. Dit betekent dat na bedrijfsbeëindiging zich hier uitsluitend een bedrijf kan vestigen met dezelfde bedrijfsactiviteiten, dan wel een bedrijf dat wel past binnen de in het plan aangegeven toelaatbare categorieën van bedrijfsactiviteiten. De bestaande rechten van het aanwezige bedrijf worden hiermee gerespecteerd.
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken voor bedrijven die één categorie hoger voorkomen dan toelaatbaar of voor bedrijven die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging" voorkomen. Concreet betekent dit dat daar waar nu bedrijven uit categorie A zijn toegestaan, bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken voor bedrijven uit categorie B1 en B2 mogelijk kunnen worden gemaakt. Hiervoor dient echter advies ingewonnen te worden bij een milieudeskundige.
Geluidshinderlijke (Wgh-inrichtingen) en risicovolle inrichtingen (Bevi-inrichtingen) zijn daarentegen niet toegestaan. In artikel 1 zijn hiervan begripsbepalingen opgenomen. Evenmin is de (ondergeschikte) verkoop van consumentenvuurwerk en de opslag daarvan voor zover deze meer bedraagt dan 10.000 kg toegestaan. Bij 10.000 kg consumentenvuurwerk kan in de meeste gevallen worden voldaan aan de eisen uit het Vuurwerkbesluit. Overigens zijn er in het plangebied geen bedrijven die vuurwerk opslaan (situatie augustus 2011).
Voor de locatie Sint Josephstraat 8a is de aanduiding 'bedrijfswoning' (bw) opgenomen. Andere bedrijfswoningen zijn niet mogelijk gemaakt. Bedrijfswoningen kunnen namelijk een belemmering vormen voor omliggende bedrijven.
In het artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee na de beëindiging van een bedrijfsactiviteit in beginsel andere activiteiten kunnen worden gevestigd. Een zekere mate van flexibiliteit acht het gemeentebestuur namelijk gewenst.
Detailhandel (artikel 4)
De gronden met de bestemming Detailhandel (DH) mogen worden gebruikt voor detailhandel. Omdat de aanwezige detailhandelsbedrijven vaak zijn gecombineerd met een woonfunctie en wonen op grond van de oude bestemmingsplannen is toegestaan, mag binnen deze bestemming ook worden gewoond. De detailhandelsactiviteiten mogen uitsluitend worden uitgeoefend op de begane grond (het "stedelijk plint"). Op de verdiepingen is opslag van goederen of wonen toegestaan. De verkoop en opslag van consumentenvuurwerk is een detailhandelsactiviteit die past binnen de bestemming. Uit oogpunt van veiligheid is de opslag beperkt tot ten hoogste 10.000 kg.
Omdat de kapsalon op het adres Sint Josephstraat 50/Veldstraat 2 niet past binnen de detailhandelsbestemming, is aan het perceel de bestemming 'dienstverlening' toegevoegd. Hiermee is de kapsalon positief bestemd. Ter plaatse kunnen eventueel ook andere dienstverlenende functies worden uitgeoefend. Wat onder dienstverlening wordt verstaan, is aangegeven in artikel 1 lid 1.29.
Beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn mogelijk. Voor het gebruik en/of het bouwen van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor mantelzorg is een afwijkingsmogelijkheid voor het bevoegd gezag (in dit geval het college van burgemeester en wethouders) opgenomen.
Daarnaast is ondergeschikte horeca uit categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan (koffiehoekje) mits dit niet meer dan 25% van de verkoopvloeroppervlakte beslaat met een maximum van 60 m².
Door middel van het aanwijzen van een bouwvlak is tot uitdrukking gebracht waarbinnen gebouwen en overkappingen zijn toegestaan.
Voor het perceel Mgr. Nolenslaan 17 is gebruik gemaakt van de aanduiding 'erf'. Ter plaatse van deze aanduiding zijn de bouwmogelijkheden beperkt tot ten hoogste 50% met een maximum van 60 m². Hiervan kan worden afgeweken bij een omgevingsvergunning.
Voor de winkel in de molenromp op dit zelfde adres is de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - cultuurhistorische waarden 1' opgenomen. De te behouden waarden zijn geborgd in de vorm van bouwregels of omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van werkzaamheden (voorheen 'aanlegvergunningen' genoemd).
Gemengd (artikel 5)
Voor het buurtcentrum aan het Hof en voor de bibliotheek aan de Mgr. Schaepmanlaan / Drijversveld is de bestemming Gemengd opgenomen. Hierbinnen zijn uiteenlopende functies toegestaan: detailhandel en dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, kantoren, bedrijven en horeca en wonen met bovenwoningen
Om eventuele hinder van horecabedrijven zo veel mogelijk te voorkomen, is de toelaatbaarheid van horeca-activiteiten gekoppeld aan de Staat van Horeca-activiteiten. De Staat maakt daarmee deel uit van de regels. Horeca-activiteiten uit categorie 1a en 1b uit de Staat van Horeca-activiteiten zijn rechtstreeks toegestaan, met uitzondering van een hotel. Voor deze functie zal in voorkomend geval een planologische afweging worden gemaakt. Tevens zijn lichte vormen van bedrijven rechtstreeks toegestaan (categorie A en B1 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten).
Uit oogpunt van een levendig straatbeeld zullen de bijzondere functies op de begane grond moeten zijn gevestigd. Wonen is daarom uitsluitend toegestaan op de verdiepingen.
Beroepsmatige en / of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn toegestaan.
Voor het gebruik en/of het bouwen van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor mantelzorg is een afwijkingsmogelijkheid voor het bevoegd gezag opgenomen.
Groen (artikel 6)
Groenvoorzieningen zijn binnen vrijwel alle bestemmingen mogelijk. Vooral de gronden die in het gemeentelijke Groenstructuurplan (oktober 1997) zijn aangemerkt als structureel groen, zijn bestemd als groen. Kleinere groenpercelen in de openbare ruimte zijn daarentegen veelal bestemd tot Verkeer of Verkeer-Verblijfsgebied. De bestemming Groen is een globale bestemming waarbinnen onder andere ook voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en voet- en fietspaden zijn toegestaan. Deze andere functies dienen ondergeschikt te zijn aan de functie groen. De grote waterpartijen in de woonwijken zijn opgenomen in de groenbestemming en geregeld met een aanduiding 'water'.
Horeca (artikel 7)
Het horecabedrijf dat is gevestigd aan de Sint Josephstraat 52 en de snackbar/frituur in de groenvoorziening nabij de R.K. basisschool Noorderpoort aan de Dassendonk zijn voorzien van de bestemming Horeca. Voor het reguleren van de horecavoorzieningen wordt, vergelijkbaar met de regeling voor bedrijven en evenals binnen de bestemming Gemengd, gebruikgemaakt van een (in dit geval) Staat van Horeca-activiteiten. In deze Staat van Horeca-activiteiten wordt onderscheid gemaakt in drie categorieën van horeca-activiteiten:
De indeling is gebaseerd op milieuhygiënische en niet op sectorale overwegingen (overlast, etc.) Gelet op de aard van het gebied (woonkern) is gekozen voor het rechtstreeks toestaan in de bestemmingsomschrijving van horeca-activiteiten tot ten hoogste categorie1b.
Het restaurant aan de Sint Josephstraat is een horeca-activiteit uit categorie 1c van de Staat van Horeca-activiteiten). Vergelijkbaar met de regeling binnen de bestemming bedrijven is dit horecabedrijf voorzien van een aanduiding ('specifieke vorm van horeca-1c') en is voor horecabedrijven uit één categorie hoger dan rechtstreeks toelaatbaar of voor horecabedrijven die niet in de Staat van Horeca-activiteiten voorkomen een afwijkingsmogelijkheid opgenomen. Dit betekent bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de algemene toelaatbaarheid voor horecabedrijven uit categorie 2.
Ook binnen de bestemming Horeca is door middel van het aanwijzen van een bouwvlak de indeling van het bestemmingsvlak tot uitdrukking gebracht.
Kantoor (artikel 8)
Wat onder een (zelfstandig) kantoor wordt verstaan is vermeld in artikel 1 van de regels. Het enige kantoorgebouw in het plangebied is globaal bestemd: alleen het bestemmings- en bouwvlak zijn aangegeven.
Maatschappelijk (artikel 9)
Alle grotere locaties met maatschappelijke functies zijn bestemd tot Maatschappelijk (M). De gronden met deze bestemming mogen worden gebruikt voor de meest gangbare maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, kerken, overheidsvoorzieningen en zorgvoorzieningen. Daarnaast zijn rechtstreeks met de maatschappelijke voorzieningen samenhangende ondergeschikte detailhandels- en / of horeca-activiteiten toegestaan. Er is geen onderscheid gemaakt naar het soort maatschappelijke voorziening.
Sport (artikel 10)
Deze bestemming is gehanteerd voor het sportpark “De Biezen” Voor het gehele sportveldencomplex is een bouwvlak vastgelegd, met daarbinnen onderscheid tussen locaties van de verenigingsgebouwen, de overdekte tribunes en de sportvelden. Voor de sportvelden is een laag bebouwingspercentage opgenomen.
Tuin (artikel 11)
Enkele zelfstandige of grotere tuinen bij een andere functie zijn bestemd tot 'Tuin'. De bestemming Tuin moet waarborgen dat deze percelen onbebouwd en overwegend onverhard blijven.
Verkeer (artikel 12) en Verkeer – Verblijfsgebied (artikel 13)
De doorgaande wegen in het plangebied (wegen die in het Verkeersbeleidsplan 2000 een stroomfunctie hebben) zijn bestemd tot Verkeer. Gronden met deze bestemming mogen worden gebruikt voor wegen, voet- en fietspaden en de bij de bestemming behorende voorzieningen. In verband met de Wet geluidhinder is het aantal rijstroken binnen de bestemming Verkeer vastgelegd op ten hoogste 2. Bus- en opstelstroken worden hierin niet meegerekend. De wegen met een belangrijke verblijfs- en erftoegangsfunctie (veelal wegen met een 30 km / uur-regime) zijn bestemd tot Verkeer - Verblijfsgebied. Binnen beide bestemmingen zijn bestaande, niet-structurele groenvoorzieningen opgenomen.
De inrichting is niet gedetailleerd vastgelegd. Hiermee is ondergeschikte herinrichting van de openbare ruimte mogelijk zonder dat, onnodig, gedetailleerde bepalingen van het bestemmingsplan dergelijke ontwikkelingen in de weg staan en planherziening nodig zou zijn.
Water (artikel 14)
Alleen het water langs de noordrand van de woonwijk De Biezen is bestemd tot Water. (De grote waterpartijen in de woonwijken zijn geregeld met een aanduiding 'water' binnen de groenbestemming.).
Wonen (artikel 15)
De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor wonen en de bijbehorende tuinen en erven. Beroepsmatige en / of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn toegestaan.
Met een afwijkingsbevoegdheid wordt de mogelijkheid geboden om een deel van de woning, of een bijgebouw, te gebruiken voor het verlenen van mantelzorg. Het gaat hier uitsluitend om een afwijking van het gebruik. Er mag niet extra worden gebouwd ten behoeve van mantelzorg. Na beëindiging van de mantelzorg kan tegen 'gewone' bewoning van een bijgebouw worden opgetreden omdat in de gebruiksbepalingen is opgenomen dat bewoning van bijgebouwen niet is toegestaan.
Woonwagens zijn een bijzondere vorm van woonbebouwing. Voor de woonwagens aan de Kalmoestuin is daarom de aanduiding 'woonwagenstandplaats': opgenomen.
Door het gehele plangebied zijn zelfstandige garageboxen gebouwd. In SVBP2008 is niet voorzien in een afzonderlijke bestemming voor dergelijke bouwwerken. Omdat de garages onderdeel uitmaken van een woongebied is daarom gekozen voor een functieaanduiding 'garage' binnen de woonbestemming.
Situering hoofdgebouwen, aan- of uitbouwen en bijgebouwen
Binnen de bestemming Wonen is door middel van het aanwijzen van bouwvlakken waarbinnen hoofdgebouwen en overkappingen zijn toegestaan en de functieaanduiding 'erf' de indeling van het woonperceel tot uitdrukking gebracht. Woningen behoeven niet geheel binnen bouwvlakken voor hoofdgebouwen te worden gebouwd. Ook op vlakken met de aanduiding 'erf' mogen bijgebouwen en aan- of uitbouwen in gebruik worden genomen als woonruimten.
De bouwvlakken zijn grotendeels overgenomen uit de voorheen geldende bestemmingsplannen. In een aantal gevallen zijn de woningen met hun voorgevel net buiten het bouwvlak gebouwd. Omdat het gaat om zeer kleine overschrijdingen (variërend van enkele centimeters tot een paar decimeter) van legaal tot stand gekomen bouwwerken, is voor deze situaties het artikel 'Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten' (artikel 18.2) van toepassing. Dit artikel wordt later in paragraaf 4.4 toegelicht.
Voor de hiervoor vermelde woonwagenstandplaatsen is geen aanduiding 'erf' opgenomen. De bouwregeling is daarmee globaler dan die voor gewone woonpercelen.
De gronden zonder aanduiding, betreffen de gronden waar geen gebouwen en overkappingen zijn toegestaan. Het gaat hoofdzakelijk om gronden vóór de voorgevel van hoofdgebouwen (woningen). In gevallen waarbij sprake is van twee voorgevelrooilijnen (hoekpercelen) zijn de gronden zonder nadere aanduiding merendeels aan twee zijden gelegd. Dit is gedaan omdat aan- en uitbouwen en bijgebouwen in de voortuin de kwaliteit van de openbare ruimte onder druk kunnen zetten (achterkantsituaties aan de voorzijde van woningen). Kleinschalige aan- of uitbouwen vóór de voorgevellijn – zoals erkers – zijn wel mogelijk.
In een aantal situaties wordt in de bouwregels de afstand van hoofdgebouwen geregeld ten opzichte van perceelsgrenzen. Los van specifieke situaties geldt als algemeen uitgangspunt dat deze bouwwerken worden gebouwd op ten minste 3 meter uit de perceelsgrens (voor vrijstaande woningen).
Oppervlakte bebouwing
De bouwvlakken waar hoofdgebouwen zijn toegestaan, mogen volledig worden bebouwd met gebouwen. Wel dienen de in de bouwregels opgenomen minimumafstandsmaten tussen gebouwen op hetzelfde bouwperceel en minimumafstandsmaten tussen het hoofdgebouw en de zijdelingse perceelsgrens in acht te worden genomen. Om te voorkomen dat te ruime bouwmogelijkheden en extra bouwcapaciteit wordt gecreëerd, is de breedte van de bouwvlakken voor hoofdgebouwen zoveel mogelijk afgestemd op de bestaande situatie.
De gronden met de functieaanduiding "erf" mogen voor ten hoogste 40% en 100 m² worden bebouwd met aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. De bebouwingsmogelijkheden uit de voorheen geldende bestemmingsplannen worden daarmee fors verruimd.
Bouwwijze van woningen
In beginsel is de bouwwijze van woningen vrij gelaten. Uit stedenbouwkundige oogpunt en uit oogpunt van rechtszekerheid, is in bepaalde situaties de bouwwijze met behulp van bouwaanduidingen vastgelegd. De volgende bouwaanduidingen zijn gehanteerd:
[gs] Voor gestapelde woningen.
[tae] Voor woningen die met een maximum van twee aaneen mogen worden gebouwd. Deze regeling is afgestemd op de voorheen geldende bestemmingsplannen. De twee-onder-één-kapwoningen kunnen (in rijen) worden geschakeld, door bijgebouwen. Deze bijgebouwen dienen 3 meter achter de voorgevel te worden gebouwd.
[vrij] en [wp] Voor woningen en woonwagens die uitsluitend geheel vrijstaand mogen worden gebouwd. Voor het behoud van een open bebouwingsstructuur moet de afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens ten minste 3 meter bedragen.
Regeling beeldkwaliteit
Beeldkwaliteitseisen horen in beginsel thuis in een welstandsnota of een beeldkwaliteitsplan en niet in het bestemmingsplan. Uitzondering hierop zijn mogelijk indien er een ruimtelijke component is. Materiaaleisen kunnen niet worden geregeld, bouwvolumes en de situering daarvan wel. Voor een aantal plaatsen zijn in voorliggend bestemmingsplan regels opgenomen die verband houden met beeldkwaliteitseisen.
Waarde - Archeologie – 1 (artikel 16)
De in dit artikel aangegeven bestemming betreft een zogenoemde dubbelbestemming. De dubbelbestemming is met een arcering op de kaart weergegeven. De bestemmingen valt samen met een groot aantal andere bestemmingen. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem. Hiervoor is het beleid zoals dat is vermeld in paragraaf 3.4 leidend.
Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming (bijvoorbeeld Wonen) een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen afhankelijk gemaakt van een omgevingsvergunning.
Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.
In het artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het verwijderen van de bestemming als (door middel van archeologisch onderzoek) is aangetoond dat geen archeologische waarden aanwezig zijn.